2014年土地估價師考試理論與方法講義:城鎮(zhèn)土地分等定級概述

　　城鎮(zhèn)土地分等定級概述

　　一、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象：城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。

　　1、分等對象：城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。

　　2、定級對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)的所有土地。

　　3、原理：分等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異。

　　二、土地分等定級與土地估價的關(guān)系：土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　三、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等、城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(綜合定級、分類定級)。

　　50萬非農(nóng)業(yè)人口以上大城市要綜合及分類定級，其他綜合定級。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法：多因素綜合評價法(多因素分值加和法)

　　多因素綜合評價法的常用公式：

　　城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟：

　　1)用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級;

　　2)再通過數(shù)據(jù)進行土地收益測算進行校驗。

　　4、土地定級原則：

　　綜合性原則、主導(dǎo)性原則、地域分異原則、土地收益差異原則、定量與定性分析結(jié)合原則

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