2014年土地估價師考試?yán)碚撆c方法講義：土地估價的原則與方法2

　　收益還原法概述

　　一、收益還原法(收益資本化法)

　　(1)年純收益不變，使用年期無限：P=a/r 〔 P-土地價格 a-土地純收益 r-土地還原率〕

　　(2)年純收益不變，使用年期有限：P= a/ r?[1-1/(1+ r)^n] n- 使用土地的年限或收益年期

　　(3)純收益在若干年內(nèi)有變化：

　　(4)未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式

　　(5)純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式

　　土地使用年期無限時： p=(a/r) +- (b/r^2) b 為遞增減的數(shù)額。

　　(6)純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式

　　土地使用年期無限時： p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s)

　　(7)純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：

　　P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)

　　本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。

　　二、收益還原法的特點與適用范圍

　　(1)收益還原法的特點

　　A.以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。 B.以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”

　　C.評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度

　　(2)收益還原法的適用范圍

　　只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法缺點：穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。

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