2014年土地估價師考試理論與方法講義：土地估價的原則與方法1

　　土地估價的原則與方法

　　一、土地估價概念

　　二、土地估價原則：〔前五個重點原則〕

　　(1)替代原則〔效用相同或大致相似〕。市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法。

　　(2)預期收益原則。剩余法、收益還原法。

　　(3)最有效使用原則。最有效使用應當以預測原則 和變動原則 為基礎(chǔ)。

　　(4)報酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

　　(5)需求與供給原則。 供需原則以預期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)。

　　(6)貢獻原則。通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻來估價，它是收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

　　(7)變動原則。土地價格形成因素經(jīng)常處于變動之中。

　　(8)競爭和超額利潤原則。與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。

　　(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價時，應認真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　(10)合法原則：合法產(chǎn)權(quán)、合法收益、合法處分

　　三、土地估價方法：

　　1、基本估價方法：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

　　2、應用估價法(大量估價法)：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法等。

　　四、小結(jié)：

　　A基準地價評估思路：先評價土地使用價值--進行分等定級??基本一致歸為同一類??測算價格

　　B判斷是否最有效使用：最有效使用方式的持續(xù)性最重要。

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