2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義:區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用
區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用
區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體,而把各種已有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件,分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn),以及它們相互組合對(duì)土地發(fā)生的綜合影響和作用,就可以揭開(kāi)城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征,根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異,評(píng)估出土地價(jià)格。
1.區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素
從區(qū)位理論來(lái)看,區(qū)位對(duì)城市土地起著極其重要的作用。在城市,由于土地區(qū)位不同,產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值,使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相差很大,不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)收益也相差很大。
2.區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺
它促使土地使用者在選用土地時(shí),必須把自己所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進(jìn)行比較,然后選擇與其經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的地段,從而使土地利用在地租、地價(jià)這一經(jīng)濟(jì)杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下,不斷進(jìn)行用途置換,最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。
因此,以區(qū)位理論作指導(dǎo),從區(qū)位條件人手,用因果關(guān)系的推理思路,根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型(自然、經(jīng)濟(jì)、交通)對(duì)不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響,及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價(jià)值和價(jià)值及市場(chǎng)交易形成的地價(jià)和土地收益,就能準(zhǔn)確地評(píng)估出土地價(jià)格。
涵義
第5章土地報(bào)酬遞減規(guī)律
大綱要求:
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地報(bào)酬遞減的含義
2.土地報(bào)酬遞減的基本原理
3.土地報(bào)酬遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的應(yīng)用
(三)考試基本要求
掌握:土地報(bào)酬遞減的含義;
熟悉:土地報(bào)酬遞減的基本原理;
了解:土地報(bào)酬遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的應(yīng)用
5.1、涵義:土地報(bào)酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下,對(duì)相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來(lái)的報(bào)酬的增量(邊際報(bào)酬)遲早會(huì)下降。
通過(guò)土地報(bào)酬遞減規(guī)律我們可以確定土地利用的最佳集約度和最佳規(guī)模。通常生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素,而每一種生產(chǎn)要素的投入在達(dá)到一定限度后,其增加的收益就會(huì)遞減。
為了分析它們之間的投入產(chǎn)出關(guān)系,我們假定在一種投入量(追加的要素)變動(dòng),而其他投入量固定的情況下來(lái)進(jìn)行,也就是說(shuō),假定僅有一種投入量是可變的,其他的投入量保持不變,則隨著該種可變投入量的增加,在開(kāi)始時(shí),收益的增加有可能是遞增的,但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后,收益的增加會(huì)越來(lái)越小,即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
5.2、土地報(bào)酬遞減的基本原理
在這里,土地報(bào)酬可以理解為土地的產(chǎn)品產(chǎn)量,為了考查勞動(dòng)、土地等要素組合對(duì)土地報(bào)酬的影響,我們還需要考慮平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬的規(guī)律。
1)、總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬的概念
(1)總報(bào)酬:即總產(chǎn)量,可記為TP。
(2)平均報(bào)酬:總報(bào)酬除以某種要素的投入量,即平均每單位生產(chǎn)要素投入所產(chǎn)生的報(bào)酬,可記為AP。
(3)邊際報(bào)酬:對(duì)同一塊連續(xù)追加某種要素的投入,最后一單位追加要素所帶來(lái)的總報(bào)酬的增量,可記為MP:MP=Δy/Δx
Δx表示變動(dòng)生產(chǎn)要素的增加量,Δy表示在相應(yīng)情況下總報(bào)酬的增加量。
2)、土地報(bào)酬曲線之間的關(guān)系
土地報(bào)酬曲線可分為總報(bào)酬曲線、平均報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線。下面我們以在相同面積土地上的勞動(dòng)投入量為變化量進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。如圖:
從上圖可以看出,總報(bào)酬曲線從投入1單位勞動(dòng)開(kāi)始到投入8單位勞動(dòng),農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量(總報(bào)酬)隨之上升,最后達(dá)到66個(gè)單位的最高產(chǎn)量,此后追加投入勞動(dòng)總報(bào)酬反而減少。同時(shí),圖4―1也顯示了總報(bào)酬曲線、平均報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線三條曲線之間存在著密切的聯(lián)系。
(1)總報(bào)酬曲線與邊際報(bào)酬曲線的關(guān)系
邊際報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線在各點(diǎn)切線的斜率。在投入4個(gè)單位勞動(dòng)之前,總報(bào)酬以遞增的速度上升,相應(yīng)地邊際報(bào)酬曲線上升;從4~8個(gè)單位,總報(bào)酬以遞減的速率增加;當(dāng)勞動(dòng)投人量為4的時(shí)候,所對(duì)應(yīng)的總報(bào)酬曲線的點(diǎn)為拐點(diǎn);當(dāng)勞動(dòng)投入到8個(gè)單位時(shí),邊際報(bào)酬為零,此時(shí)總報(bào)酬最大;繼續(xù)投入勞動(dòng)邊際報(bào)酬開(kāi)始為負(fù),總報(bào)酬下降。
(2)總報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系
平均報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率,因此,當(dāng)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí),斜率最大,從而平均報(bào)酬最高。即在該點(diǎn)以前總報(bào)酬、平均報(bào)酬增加,該點(diǎn)以后總報(bào)酬增加,平均報(bào)酬減少。
(3)邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系
當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí),平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì);當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí),平均報(bào)酬開(kāi)始下降;當(dāng)兩者相等時(shí),平均報(bào)酬最高。
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