土地估價師管理基礎與法規(guī)輔導：土地增值稅

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　　第十二部分 土地增值稅

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

　　例題：土地增值稅是對有償轉讓( )的單位和個人征收的一種稅。

　　A、 國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物

　　B、 集體土地使用權及地上建筑物和其他附著物

　　C.國有土地所有權及地上建筑物和其他附著物

　　D.國有土地使用權，不包括地上建筑物和其他附著物

　　答案：A

　　解析：土地增值稅，只是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。

　　各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　三、課稅對象和計稅依據(jù)

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收人減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　例題：土地增值稅以( )為計稅依據(jù)。

　　A、 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地價值

　　B、 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額

　　C.納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額

　　D.納稅人轉讓房地產(chǎn)的價值

　　答案：B

　　解析：土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)。

　　四、稅率和應納稅額的計算

　　土地增值稅實行四級超額累進稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

　　每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

　　為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

　　土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%;

　　土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%-一扣除項目×5%;

　　土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

　　土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。

　　例題：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額的速算公式是()。

　　A.應納稅額=土地增值額×30%

　　B.應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

　　C.應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

　　D.應納稅額=土地增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　答案：D

　　解析：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額X 60%一扣除項目金額×35%。

　　五、扣除項目

　　土地增值稅的扣除項目為：

　　(1)取得土地使用權時所支付的金額;

　　(2)土地開發(fā)成本、費用;

　　(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　例題：土地增值稅的扣除項目包括( )。

　　A、 取得土地使用權時所支付的金額

　　B、 土地開發(fā)成本、費用

　　C. 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

　　D.與轉讓房地產(chǎn)無關的稅金

　　E、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　答案：ABCE

　　解析：與轉讓房地產(chǎn)無關的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項目。

　　上述扣除項目的具體內容為：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

　　(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

　　(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的l0%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　(5)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

　　(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的;

　　(2)提供扣除項目金額不實的;

　　(3)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。

　　例題：在土地增值額扣除項目中，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計( )的扣除。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：按照規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　六、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　　(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的;

　　(2)因國家建設需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

　　其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目之和的20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免征土地增值稅。

　　例題：納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額()的，免征土地增值稅。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

　　八、其他規(guī)定

　　為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定：

　　(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。

　　(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

　　(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。

　　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

　　例題：土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起( )日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

　　A、5

　　B、6

　　C.7

　　D.10

　　答案：C

　　解析：征收管理中，土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。