2014年土地估價師案例與報告復習重點(3)

　　4.確定地價區(qū)段

　　根據(jù)調查結果，進行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標準：

　?、俪鞘型恋氐膮^(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　　②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。

　　在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進行地價區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進深的眾數(shù)確定。

　　5.計算區(qū)段地價

　　計算區(qū)段地價，是以地價調查實例為基礎，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。

　　其計算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù);地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價是臨街標準深度宗地的平均加工，而調查收集到的樣點宗地臨街進深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進深等條件不同的樣點宗地地價統(tǒng)一修正到標準深度。具體做法可采用將進深不及或超過里地線的宗地地價除以相應的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進深的樣點宗地單位面積地價。

　　區(qū)段地價的計算有兩種情況：①有買賣或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調查所得的土地正常買賣、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術平均數(shù)為該區(qū)段地價;②無買賣或租賃實例的區(qū)段應于臨近區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準地價區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標區(qū)段的地價。

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