2014年土地估價(jià)師案例與報(bào)告復(fù)習(xí)重點(diǎn)(3)

　　4.確定地價(jià)區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行地價(jià)區(qū)段的劃分。地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、俪鞘型恋氐膮^(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　　②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價(jià)區(qū)段。

　　在我國實(shí)際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進(jìn)一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機(jī)器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進(jìn)行地價(jià)區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進(jìn)深的眾數(shù)確定。

　　5.計(jì)算區(qū)段地價(jià)

　　計(jì)算區(qū)段地價(jià)，是以地價(jià)調(diào)查實(shí)例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。

　　其計(jì)算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為單數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù);地價(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價(jià)實(shí)例中，取單價(jià)相同之項(xiàng)較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價(jià)實(shí)例單價(jià)累加，除以實(shí)例項(xiàng)數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價(jià)是臨街標(biāo)準(zhǔn)深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點(diǎn)宗地臨街進(jìn)深等各不相同，缺乏可比性，因此在計(jì)算區(qū)段地價(jià)前，需將臨街進(jìn)深等條件不同的樣點(diǎn)宗地地價(jià)統(tǒng)一修正到標(biāo)準(zhǔn)深度。具體做法可采用將進(jìn)深不及或超過里地線的宗地地價(jià)除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進(jìn)深的樣點(diǎn)宗地單位面積地價(jià)。

　　區(qū)段地價(jià)的計(jì)算有兩種情況：①有買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價(jià)格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價(jià);②無買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個(gè)以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計(jì)算區(qū)段地價(jià)的區(qū)段，作為基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進(jìn)行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標(biāo)區(qū)段的地價(jià)。

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