2014年土地估價師案例與報告復(fù)習(xí)重點(2)

　　路線價評估的基本程序

　　1.地價實例調(diào)查

　　地價實例調(diào)查，一般應(yīng)以最近兩年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對象。其調(diào)查的宗數(shù)應(yīng)適當(dāng)且分布均勻，調(diào)查結(jié)果應(yīng)反映市場價格的真實性。

　　由于我國土地市場管理還不完善，給地價調(diào)查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當(dāng)事人、街道辦事處、公證機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、金融機關(guān)、土地管理部門等收集實例。調(diào)查資料類型主要包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調(diào)查資料應(yīng)分別記載于買賣實例調(diào)查估價表或租賃實例調(diào)查估價表等表中。如有出國急售、債務(wù)清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實例的情況，也應(yīng)記載于調(diào)查估價表中。

　　2.宗地地價計算

　　宗地地價主要是應(yīng)用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進行測算。但由于我國土地市場還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉(zhuǎn)移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地換房等資料計算。

　　3.宗地數(shù)據(jù)檢驗

　　在同一路線價區(qū)段內(nèi)，若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機性，因此土地價格是否準(zhǔn)確難以確定，甚至同一塊土地也因為購買方不一樣，交易價格會產(chǎn)生很大的差別，所以要有一個衡量的標(biāo)準(zhǔn)，偏離標(biāo)準(zhǔn)過遠的地價樣本應(yīng)作為異常值剔除，這個標(biāo)準(zhǔn)就是標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地價格。當(dāng)同一路線價區(qū)段內(nèi)的地價樣本超出了與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據(jù)各宗地同標(biāo)準(zhǔn)宗地條件的差異，進行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。

　　對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗，以保證計算結(jié)果的科學(xué)性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。

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