2014土地估價案例與報告?zhèn)淇假Y料16

　　設(shè)有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　(1)估價特點：因估價對象帶有租約，租期內(nèi)估價參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權(quán)價格評估。

　　(2)價格影響因素：除了針對土地用途應(yīng)考慮到政策因素，區(qū)域因素、個別因素外，還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。

　　(3)估價技術(shù)思路：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作減價修正。

　　(4)估價方法應(yīng)用

　　采用收益還原法估價時，在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時，需要考慮各比較實例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。

　　2.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　先評估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作地價修正。

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