2014土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)考點輔導(dǎo)12

　　土地的分類

　　考點1：土地的基本類別

　　1、 一級類型3個，二級類型15個，三級類型71個。其中一級類即基本類別，包括建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用土地三類。

　　2、 未利用地是指還未利用的土地，包括未利用土地、其他未利用土地。

　　3、 土地利用現(xiàn)狀采用一級、二級兩個分類體系，共分為12個一級類，57個二級類。

　　4、 土地的分類：

　　(1) 耕地：指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地，新開發(fā)、復(fù)墾、整理地，休閑地;以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹土的土地，平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。包括水田、水澆地、旱地。

　　(2) 園地：包括果園、茶園、其他園地

　　(3) 林地：有林地(紅樹林地和竹林地)、灌木林地、其他林地

　　(4) 草地：天然牧草地、人工牧草地、其他草地

　　(5) 商服用地：批發(fā)零售用地、住宅餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地

　　(6) 工礦倉儲用地：工業(yè)用地、采礦用地、倉儲用地

　　(7) 住宅用地：城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地

　　(8) 公共管理與公共服務(wù)用地：機關(guān)團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地

　　(9) 特殊用地：農(nóng)事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、監(jiān)教場所用地、宗教用地、殯葬用地

　　(10) 交通運輸用地：鐵路用地、公路用地、街巷用地、農(nóng)村道路、機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地

　　(11) 水域及水利設(shè)施用地：河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂、溝渠、水工建筑用地、冰川及水久積雪

　　(12) 其他土地：空閑地、設(shè)施農(nóng)用地、田坎、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地

　　考點2：建設(shè)用地的主要特征

　　(一)建設(shè)用地的特征：

　　1、承載性與非生態(tài)利用性。建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。

　　2、土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。

　　3、土地利用的集約性。農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。

　　4、區(qū)位選擇的重要性。

　　5、無限性與再生性。建設(shè)用的的無限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的。建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。

　　6、空間性與實體性。建設(shè)用地是整個建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。建設(shè)用地的實體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個工程實體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動服務(wù)。

　　考點3：農(nóng)用地的主要特征

　　1、 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。

　　2、 農(nóng)用地的特征主要包括：

　　(1) 生態(tài)利用性。農(nóng)用地主要是依賴于土地的肥力，直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，它對土壤、氣候等自然條件有十分嚴(yán)格的要求。農(nóng)用地是一個復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。農(nóng)用地生態(tài)系統(tǒng)是以農(nóng)地為基礎(chǔ)，由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構(gòu)成，以作物群落為中心，以農(nóng)作物經(jīng)濟產(chǎn)量為目標(biāo)的可以人為調(diào)控的生態(tài)――經(jīng)濟復(fù)合系統(tǒng)。

　　(2) 利用逆轉(zhuǎn)性。即在法律法規(guī)允許的情況下，農(nóng)用地內(nèi)部各用途之間可以互相轉(zhuǎn)換，并且具有回復(fù)到原用途的可能性。

　　(3) 利用的相對粗放性。與建設(shè)用地相比，農(nóng)用地產(chǎn)生的經(jīng)濟效益相對較低，因而利用強度相對較弱，精耕細(xì)作，密集的資金投入等只是個別地區(qū)。

　　(4) 利用的永續(xù)性。農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用。

　　考點4：我國主要類別土地利用的方式

　　1、農(nóng)用地利用的方式：農(nóng)用地利用的方式主要是采取土地承包經(jīng)營的方式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也有期限:耕地30年;草地30～50年;林地30～70年.特殊林地的承包期經(jīng)國務(wù)院,林業(yè)主管部門批準(zhǔn)可以延長。

　　2、建設(shè)用地利用的方式主要是:無償(行政劃撥),有償(出讓,轉(zhuǎn)讓)。其中，土地使用權(quán)的設(shè)定期限:依據(jù)用途不同而有不同的年限.城市用地中:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地50年;商業(yè),娛樂,旅游用地40年;綜合或其他用地50年。

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