2014土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)考點輔導(dǎo)6

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理

　　考點1：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念

　　1、 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)用地可分為：耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　2、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　3、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是《土地管理法》重要的內(nèi)容，也是在市場經(jīng)濟條件下，許多國家控制建設(shè)用地增長，保護農(nóng)用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各國和地區(qū)，名稱不盡相同，但含義基本相似。有的稱為“土地開發(fā)許可”，有的稱為“建筑許可”，還有的稱為“非都市土地使用管制”，但目的都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃，控制建設(shè)項目占用農(nóng)用地，尤其是占用耕地的行為。

　　考點2-1：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)

　　1、 土地利用總體規(guī)劃。農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首先應(yīng)當(dāng)看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。但是，國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的文件修改規(guī)劃;省級人民政府批準(zhǔn)的能源中、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目與省級人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經(jīng)通過建設(shè)項目用地預(yù)審的，按照建設(shè)項目用地預(yù)審意見的具體要求及時調(diào)整。

　　2、 土地利用年度計劃。土地利用年度計劃是國家實行建設(shè)用地宏觀控制的有效措施。土地利用計劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計劃。其目的是控制建設(shè)項目大量占用農(nóng)用地，造成耕地大量減少和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

　　3、 建設(shè)用地供應(yīng)政策：這是控制建設(shè)用地方向的主要手段，通過制定建設(shè)用地的供應(yīng)政策，不但有利于控制建設(shè)用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，同時，還可能優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)用地政策由國務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策制定。

　　考點2-2：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的條件

　　1、 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須符合以下條件：

　　(1) 城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;

　　(2) 土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)(包括上級下達的計劃指標(biāo)和土地整理折抵指標(biāo));

　　(3) 保質(zhì)足額補充所占耕地;

　　(4) 符合國家的土地供應(yīng)政策。

　　2、 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外單獨選址的建設(shè)項目，確需必需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　　(1) 土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)明確預(yù)留的項目用地;

　　(2) 經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目用地;

　　(3) 供水、供電、排污等確實無法在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的特殊建設(shè)項目用地。

　　考點3：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限

　　1、 根據(jù)中央確定的土地要實行集中統(tǒng)一管理的原則，《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實行兩級審批的制度，即國務(wù)院和省級人民政府。但考慮我國的實際情況，將鄉(xiāng)村企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)民宅基地等占用農(nóng)用地的，授權(quán)地(市)級人民政府審批。

　　2、 國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用地：

　　(1) 國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用農(nóng)用地的。包括按照國家基本建設(shè)程序規(guī)定，由國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)可行性研究報告的項目，并且是在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨選址的項目。同時包括國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山等項目，也包括中央軍委批準(zhǔn)建設(shè)的軍事項目用地。

　　(2) 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)可行性研究報告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨選址的項目用地。

　　(3) 城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務(wù)院指定的其他城市用地。而市轄縣的縣城則由省級人民政府批準(zhǔn)，市內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地由地(市)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。但對于一些市設(shè)的開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城將按城市市區(qū)同樣對待，需報國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　(4) 涉及到基本農(nóng)田的。根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》第15條規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需要報國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　3、 省級人民政府批準(zhǔn)的項目用地：

　　(1) 除了報國務(wù)院審批之外的其他城市的市區(qū)占用農(nóng)用地的。

　　(2) 縣和縣級市所在的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設(shè)占用農(nóng)用地的。

　　(3) 地、市以下政府批準(zhǔn)可行性研究或建設(shè)項目需要占用農(nóng)用地的。

　　4、 省級人民政府批準(zhǔn)或省級人民政府可以授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州的批準(zhǔn)項目用地：

　　(1) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)村企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)占用的農(nóng)用地。

　　(2) 農(nóng)村道路、水利及其他設(shè)施建設(shè)可以使用農(nóng)村所有農(nóng)用地的。

　　5、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的申請：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)留用地范圍內(nèi)，市、縣為實施城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由市、縣人民政府根據(jù)土地利用年度計劃和土地整理折抵建設(shè)用地指標(biāo)，集中統(tǒng)一逐級向批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的人民政府分批準(zhǔn)提出申請。一次報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用涉及2個或2個以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門要以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位分別填寫《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用呈報表》，并擬定《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》和《耕地補充方案》。

　　6、 使用土地整理折抵指標(biāo)的建設(shè)項目用地，屬于土地整理項目本身使用耕地的，如整理區(qū)農(nóng)戶動遷安置、企業(yè)廠房遷建等需異地建設(shè)的項目，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　　7、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的編制：

　　(1) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案編制的主體：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的編制由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。

　　(2) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的內(nèi)容：是后者，是否已補辦出讓手續(xù)等，土地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案應(yīng)當(dāng)說明：擬占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量、補充的期限、資金落實情況等，以表格的形式填寫。同時另附以下材料：上級下達的土地利用年度計劃或土地整理折抵建設(shè)用地指標(biāo)的使用臺賬(復(fù)印件)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃圖，比例尺為1：10000。建設(shè)項目可行性研究時，縣級人民政府負(fù)責(zé)土地利用規(guī)劃工作的部門提出具體的預(yù)審意見，即《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審查意見表》。

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