土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)與法規(guī)出題特點(diǎn)及案例分析

　　1、注重土地管理基礎(chǔ)基本概念與基本原理考核

　　《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》采取客觀性試題形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對(duì)基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內(nèi)涵、基本特征，土地類別、不同類型土地特點(diǎn)，地籍管理基本概念和內(nèi)容體系，土地規(guī)劃管理的概念和內(nèi)容，耕地保護(hù)與土地整理基本概念、基本內(nèi)容;②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理知識(shí)、建設(shè)用地供應(yīng)管理知識(shí)、土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管知識(shí)、地價(jià)管理知識(shí)、土地執(zhí)法監(jiān)察知識(shí)等基礎(chǔ)知識(shí);③土地有償有期限使用制度等土地權(quán)利制度，土地成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度等基本制度。對(duì)這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。

　　如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度包括(　 )。

　　A.土地交易許可制度

　　B.基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

　　C.地價(jià)評(píng)估制度

　　D.土地交易申報(bào)勸告制度

　　E.土地交易最低限價(jià)制度

　　答案：BCE

　　解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。土地交易許可制度、土地交易申報(bào)勸告制度，不屬于我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度。

　　2、注重出奇、出偏、出新是其特點(diǎn)。

　　如2006年試題中，有一道單選題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房?jī)?nèi)建房?jī)砷g。后因經(jīng)營(yíng)不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得()。

　　A.屬于抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸銀行所有

　　B.是抵押財(cái)產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有

　　C.不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，歸企業(yè)所有

　　D.是抵押財(cái)產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：

　　例題1：我國(guó)歷史上首次開展全國(guó)性大規(guī)模的土地清丈是在(　 )。

　　A.秦朝

　　B.漢朝

　　C.唐朝

　　D.宋朝

　　答案：B

　　例題2：中國(guó)最早的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》是在(　 )年頒布的。

　　A.1920

　　B.1921

　　C.1922

　　D.1923

　　答案：C

　　解析：做兩道極偏的試題，這就靠我們平時(shí)多積累、查找有關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，否則的話，我們只有“蒙”，沒有另的辦法。第二道例題屬于法規(guī)考核點(diǎn)。北洋政府建立初，仍然承認(rèn)民商法的獨(dú)立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現(xiàn)行刑律》以及《戶部則律》中涉及民法的內(nèi)容直接加以援用。在整個(gè)北洋政府時(shí)期，傳統(tǒng)民事商事習(xí)慣一直是司法實(shí)踐中的重要發(fā)源之一。從1914年起開始民法典的編訂工作，到1926年先后完成了親屬、總則、債、物權(quán)、繼承等編二稿或三稿草案，制定了《清理不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《驗(yàn)契條例》、《森林法》、《礦產(chǎn)條例》等單行民法。1922年，當(dāng)時(shí)的北京政府頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。

　　2006年試題中，可以說對(duì)這些新增知識(shí)點(diǎn)都采集了考點(diǎn)。如單選題中有：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(　 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　A.普通住房超過2年

　　B.住房不足2年

　　C.非普通住房超過2年

　　D.別墅不論是否超過2年

　　答案：B

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)。出這道題的主要依據(jù)是2005年國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2005)26號(hào)文件規(guī)定，“對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。如果不能很好地掌握這個(gè)當(dāng)年的策，這道題絕對(duì)會(huì)失分?？梢哉f這道題在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意義，因?yàn)?006年5月的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》要求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)策的考核，應(yīng)該說其時(shí)效性是較強(qiáng)的，但是出題者依然據(jù)此出題，可見，其對(duì)策的理解不到位，以后這樣的問題會(huì)越來(lái)越少的。

　　3、注重國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件等綜合知識(shí)的考核

　　2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試大綱所附國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件有19項(xiàng)，而2007年考試大綱所附國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件則達(dá)到了25項(xiàng)，千萬(wàn)不要忽視這部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)。因?yàn)閲?guó)務(wù)院有關(guān)土地政策的規(guī)范性文件，具有全面性、針對(duì)性、宏觀性、重要性的特點(diǎn)，便于出題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件的考核內(nèi)容就占10道題。如多選題有一道：國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，主要是為解決當(dāng)前征地工作中存在的(　 )問題。

　　A.安置措施不落實(shí)

　　B.征地補(bǔ)償同地不同價(jià)

　　C.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

　　D.征地費(fèi)用分配不合理

　　E.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大

　　答案：BCE

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》[國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)]規(guī)定，完善征地補(bǔ)償辦法?？h級(jí)以上地方人民政府要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。

　　4、注重考試出題的靈活性

　　從歷年考試考題的變化特點(diǎn)來(lái)看，單純靠死記硬背的試題越來(lái)越少，而更多的是考查應(yīng)試者靈活運(yùn)用、舉一反三的能力。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中要多做、多練，所謂見多識(shí)廣，就是這個(gè)道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請(qǐng)宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來(lái)打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無(wú)房居住為由，申請(qǐng)宅基地，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)(　 )。

　　A.沒收田某出租房屋所得

　　B.對(duì)田某予以罰款

　　C.在批準(zhǔn)時(shí)核減用地?cái)?shù)量

　　D.對(duì)田某的申請(qǐng)不予批準(zhǔn)

　　答案：D

　　解析：這道題可以說比較新穎，此題屬于法規(guī)考核點(diǎn)，主要考核《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”內(nèi)容，但是以小案例的形式出的。

　　5、注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

　　近幾年的考試，現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本門課程改為《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》，則更突出了“法規(guī)”的份量。保守統(tǒng)計(jì)，2006年考試考題法規(guī)部分所占比例，應(yīng)在50%，甚至達(dá)到了60%.因此在學(xué)習(xí)中，我們不僅要熟悉《土地管理基礎(chǔ)》內(nèi)容，更應(yīng)該注重《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試大綱后面所附錄的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件、司法解釋等內(nèi)容。特別是要結(jié)合大綱要求及教材內(nèi)容讀兩遍法律、法規(guī)和規(guī)章條文內(nèi)容。同時(shí)對(duì)于現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核，在一些輔導(dǎo)教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)條文內(nèi)容，就可以準(zhǔn)確作答。如2006年試題中有兩道單選題：

　　例題1：違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得(　 )倍以下的罰款。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第248號(hào))第三十八條規(guī)定，本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。如果我們不熟悉《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的法律責(zé)任內(nèi)容，考試時(shí)必然抓瞎。

　　例題2：土地分類中的農(nóng)用地類別下的二級(jí)類別有耕地、(　 )、林地、牧草地、其他農(nóng)用地。

　　A.園地

　　B.苗圃

　　C.畜禽飼養(yǎng)地

　　D.設(shè)施農(nóng)業(yè)用地

　　答案：A

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條第三款規(guī)定，前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

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