2013年土地估價師《理論與方法》章節(jié)知識要點6

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　　第六節(jié)國外及港臺地區(qū)土地權利制度簡介

　　一、國外、及港臺地區(qū)土地權利的表現形式

　　(一)西方國家地權的主要表現形式

　　1.所有權是指土地所有權人依法對土地擁有的最完全的、最絕對的土地權利。所有權是地權最核心的部分。

　　2.地役權是指為自己土地的便利在他人土地上所設定的權利。擔負和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地;地役權關系的當事人分別為供役地人和需役地人。

　　3.永佃權又稱為永租權和永借權，是按年向土地所有權人交付租金而長期或永久地使用、收益其不動產的權利。

　　4.地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利。

　　5.典當權又稱為信托特權，即當事人一方將其物的所有權轉移給債權人，債權人約定在債主清償時返還原物。

　　6.抵押權又稱為契約質權，即債權人對債務人或第三人提供的擔保物享有物權，但不轉移該物的占有，在債務人給付遲延時，債權人有權變賣抵押物以抵償債務。

　　例題：以支付租金或使用金為代價而在他人土地上建造建筑物或構筑權的權利是(B)

　　A、 地役權

　　B、地上權

　　C、永佃權

　　D、典當權

　　(二)我國中國臺灣地權的主要表現形式

　　具體有：土地所有權、地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權。

　　二、港臺地區(qū)及國外土地權利制度的主要內容

　　(一)中國香港

　　《中華人民共和國中國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定中國香港的土地全部屬于國家所有。

　　中國香港的土地使用制度非常發(fā)達，主要是實行土地租用制度(也稱批租制)(Lease-holdSystem)，中國香港政府不向土地使用者出讓土地所有權，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(Leasehold)。政府將其土地租予發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應繳的地租。在租約有效期內，租戶可以根據租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售，承讓人得享有租約所載的權益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時在很大程度上借鑒了中國香港的這種制度。

　　中國香港的土地租用可以是有償的，也可以是無償的，批租的方式有公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權獲得方式相近的是私下協(xié)議，通常，對于公用事業(yè)、學校、醫(yī)院、慈善機構、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對于不營利的公益用地，只收取象征性的地價，不受市場行情的左右。對于那些經濟效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請免交地價或低于市價的官方優(yōu)惠價供地。至于中國香港政府機關用地則完全是無償使用的。但中國香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且中國香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴格的，所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。中國香港的土地制度也是與其自身特點相關的，中國香港土地面積狹小，但人口多，因而就要非常節(jié)約使用土地。

　　例題：中國香港土地批租授予一般用地者的權利系(D)

　　A、地上權

　　B、永業(yè)權

　　C、物業(yè)權

　　D、租業(yè)權

　　解析：中國香港的土地制度實行土地租用制度，不向土地使用者出讓土地所有權，而只授予租業(yè)權。

　　(二)中國臺灣

　　1.所有權制度中國臺灣現行的地權制度是以“平均地權”思想為理論依據的。由此而產生的土地所有權制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。即農地農有，市地市有，富源地國有。

　　2.地權限制

　　(1)禁止私有的土地范圍。

　　(2)礦產不得私有。

　　(3)限制私有土地面積最高額。

　　(4)對私有土地所有權轉移作限制。

　　(5)禁止土地細分。

　　(6)對外國人取得的土地權利作了限制和規(guī)定。

　　(三)國外地權制度

　　國外土地制度在這里只對美國的土地制度詳細說一下，其他國家的情況，大家在自行看書時了解一下，與我國土地制度進行下對比，可以幫助我們學習理解我國的土地制度。

　　2.美國美國的土地所有制大體可分兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(59%)。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。有公有的土地，就有公有土地利用的問題。美國大部分土地是實行有償使用的，包括公有土地的利用。聯(lián)邦政府為了國家和社會的公益事業(yè)，需要占用州屬公有土地，也要通過交換或購買取得。而聯(lián)邦公有土地，包括地下礦產、水資源的使用也是有償的，該類土地的出賣、出租收入，是聯(lián)邦政府第二大財政(僅次于稅收收入)。

　　可見美國沒有我國所說的劃撥國有土地使用權，其土地的使用主要是有償的。美國無劃撥土地使用制度的原因，我們認為主要是基于如下理由：

　　(1)美國是聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦政府與州政府的關系不像單一制國家那樣緊密。州政府有較大的獨立性。因而，在財產關系上，兩者間的財產權是相互獨立的。即使兩者擁有的土地都是公有性質的，但卻互不能隨意占用。另外，美國聯(lián)邦政府與州政府財政上聯(lián)系也不大，各自要靠自己的財政收入維持政府的運作，土地使用權收益就給他們帶來很大收益。

　　(2)美國是一個市場經濟發(fā)展非常成熟的國家。該種經濟體制的調節(jié)作用在美國很完善，而且市場調節(jié)土地利用也有利于防止****的滋生。同時，市場調節(jié)也有利于資源的合理配制。經濟刺激手段是美國進行國家管理最常用的，不僅在土地利用中是這樣的，在司法體系及執(zhí)法體系中也存在大量的經濟刺激手段，如在環(huán)境管理中的排污權交易制度。

　　(3)有償使用土地也是為了給土地使用者一個較為獨立的地位。在無償使用土地制度下(如我國的劃撥國有土地使用權制度)，使用者僅是對土地利用，并不能成為一個獨立的主體，而要依附于所有者，這樣就給了所有者干預使用者的機會，不利于使用者積極性的發(fā)揮。美國是一個崇尚個體自由的國家，它不能容忍國家對經濟主體過多的干預，因而其土地使用全是有償的(政府機關用地實質上是所有人使用土地)。