2012年土地管理基礎與法規(guī)：出讓建設用地使用權(quán)

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　　出讓建設用地使用權(quán)

　　1)出讓建設用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　?、俪鲎尳ㄔO用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　出讓建設用地使用權(quán)，也稱出讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)具有四個特征：①國有土地使用權(quán)以出讓方式取得;②出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得;③出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限;④出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。

　?、诔鲎尳ㄔO用地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建設用地使用權(quán)人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。因此，出讓建設用地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　注：關于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)

　　《物權(quán)法》第一百四十條：建設用地使用權(quán)人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

　　《土地管理法》第五十六條：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用出讓金。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　?、圻`約責任

　　超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權(quán)。

　　2)出讓建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　①轉(zhuǎn)讓條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。第一、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，第二、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

　?、跈?quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則，要求建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原建設用地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

　?、鄢鲎尳ㄔO用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限

　　以出讓方式取得建設用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。出讓建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　3)出讓建設用地使用權(quán)的出租

　　出讓建設用地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應按建設用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓建設用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。

　　4)出讓建設用地使用權(quán)的抵押

　　出讓土地使用權(quán)可以抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。

　　例題：建設用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有( )年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C。

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