土地估價(jià)師估價(jià)理論與方法之知識(shí)精講（2）

　　土地分類的概念

　　土地分類是指對(duì)土地單位的類型劃分。由于在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)(如一個(gè)自然區(qū)或行政區(qū))土地個(gè)體單位的數(shù)目很多，除特殊需要外，一般不逐個(gè)研究其個(gè)體特征，只按它們質(zhì)的相似性作不同程度的概括，得到分類級(jí)別高低不同的各種土地分類單位，這是土地分類研究所采用的類型系統(tǒng)研究法。

　　我國勞動(dòng)人民根據(jù)長期以來對(duì)土地的綜合認(rèn)識(shí)，常在所居住的區(qū)域劃分出一些自然特點(diǎn)相似的各種土地地段，形成了一些沒有嚴(yán)格分類級(jí)別的土地類型概念。例如，河北省井陘盆地的居民把當(dāng)?shù)赝恋胤譃椋浩?、梁、澗、?黃土高原的居民所劃分的源、梁、峁、川，也是土地類型;珠江三角洲的居民把可以種水稻的耕地稱為田，不種水稻的耕地稱為地，山地和丘陵統(tǒng)稱為山或半山，實(shí)質(zhì)上都是土地類型。

　　對(duì)土地進(jìn)行分類研究是土地類型學(xué)的主要任務(wù)和重要研究課題。通過對(duì)土地類型的劃分，不僅能正確認(rèn)識(shí)土地現(xiàn)狀，指出改造與利用的方向及途徑，而且有助于擴(kuò)大自然地理學(xué)的研究領(lǐng)域，發(fā)展地理學(xué)的理論體系。

　　我國土地概況

　　我國土地資源的特點(diǎn)是：①絕對(duì)數(shù)量較大，人均占有量小。我國內(nèi)陸土地總面積約960萬平方千米(144億畝)，居世界第三位，但人均占有土地面積約為12畝，不到世界人均水平(約40畝)的1/3;②山地多，平地少。我國地形錯(cuò)綜復(fù)雜，地貌類型多。

　　我國海拔小于500米、海拔在500～4000米、海拔大于4000米的土地面積分別占土地總面積的27.1%、51.7%、20.2%(未包括1%的水域);③各類土地資源分布不平衡，土地生產(chǎn)力水平低。以耕地為例，我國大約有20億畝的耕地，其中90%以上分布在東南部的濕潤、半濕潤地區(qū)。在全部耕地中，中低產(chǎn)耕地大約占耕地總面積的2/3;④宜開發(fā)為耕地的后備土地資源潛力不大。在大約5億畝的宜農(nóng)后備土地資源中，可開發(fā)為耕地的面積僅約為1.2億畝。

　　土地區(qū)分

　　以登記的時(shí)間區(qū)分，土地登記分為初始登記和變更土地登記。初始土地登記又稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或特定區(qū)域的土地進(jìn)行普遍登記。變更登記是日常土地登記，是在初始登記完成后，因土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化而相應(yīng)進(jìn)行的變更登記。

　　以土地權(quán)利的變動(dòng)狀況區(qū)分，土地登記分為設(shè)定登記、變更登記、注銷登記。設(shè)定登記是指對(duì)新設(shè)定的土地權(quán)利進(jìn)行的登記;變更登記是指已經(jīng)登記的土地權(quán)利以及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化時(shí)，對(duì)變化內(nèi)容進(jìn)行的變更登記，包括權(quán)屬名稱、地址及土地用途變更登記。注銷登記是指對(duì)原登記內(nèi)容予以廢止。

　　以登記的對(duì)象區(qū)分，土地登記分為城鎮(zhèn)土地登記和農(nóng)村土地登記。城鎮(zhèn)土地登記是指對(duì)城市、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦等土地進(jìn)行的登記。農(nóng)村土地登記是指對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行的登記，包括國有農(nóng)、林、牧、漁場和農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地和農(nóng)用土地等。

　　以登記的內(nèi)容區(qū)分，土地登記分為土地所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記和土地他項(xiàng)權(quán)利登記。土地所有權(quán)登記包括國家土地所在權(quán)登記和集體土地所有權(quán)登記。土地使用權(quán)登記包括國有土地使用權(quán)登記、集體使用權(quán)登記。國有土地使用權(quán)登記又分為劃撥、出讓、租賃等方式的國有土地使用權(quán)登記。集體土地使用權(quán)包括集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)登記和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)登記。土地他項(xiàng)權(quán)利登記是指對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利進(jìn)行的登記，包括抵押權(quán)登記、租賃權(quán)登記。

　　土地登記

　　土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、位置、面積、用途、等級(jí)價(jià)格等情況記錄在專門簿冊(cè)上的法律行為。

　　土地登記最初是國家為維護(hù)土地的所有制和稅收，而采取的一種法律制度和措施。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，目前世界許多國家，土地登記除了為維護(hù)土地所有制和課稅外，已經(jīng)逐漸成為不動(dòng)產(chǎn)交易、土地出售、出租和抵押以及國家對(duì)土地資源利用和管理等方面的重要手段。

　　土地估價(jià)的概念

　　土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。來源于考試大。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

　　例題：土地價(jià)格是土地在( )的價(jià)格。(2002年真題)

　　A.某一權(quán)利狀態(tài)下

　　B.某一時(shí)點(diǎn)

　　C.某一土地利用方式

　　D.某一經(jīng)營管理水平下

　　答案：ABC

　　解析：根據(jù)土地價(jià)格定義。

　　土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義

　　地價(jià)作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義：

　　一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

　　二是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源和合理有效利用，對(duì)土地市場中的地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，確保土地市場和房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行，因?yàn)榈貎r(jià)是土地市場參與各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人們以此作出自己的決策和預(yù)期，因此，地價(jià)就可以成為影響供求關(guān)系，調(diào)控土地市場的杠桿。

　　三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現(xiàn)就是地價(jià)，地價(jià)為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，地價(jià)管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn)。

　　四是推進(jìn)我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。

　　五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度，在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價(jià)和地價(jià)管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。

　　土地價(jià)格的類型

　　(1)按土地權(quán)利分類分為：

　　土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格。其中，土地所有權(quán)價(jià)格指土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價(jià)格，也可以說是賣斷價(jià)格。在我國，土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。土地租賃權(quán)價(jià)格，在一定時(shí)期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價(jià)格。土地抵押權(quán)價(jià)格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價(jià)格等。

　　(2)按土地價(jià)格形成方式分類分為：

　　交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。土地交易價(jià)格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價(jià)格。土地理論價(jià)格指在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場條件下取得的土地價(jià)格。土地評(píng)估價(jià)格指由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價(jià)程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，例如基準(zhǔn)地價(jià)、交易底價(jià)等。

　　(3)按政府管理手段分類分為：

　　申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。申報(bào)地價(jià)：向人民政府申報(bào)的地價(jià)。公告(示)地價(jià)：是政府定期公告的地價(jià)。

　　(4)按土地價(jià)格表示方法分類分為：

　　土地總價(jià)格、單位面積價(jià)格、樓面地價(jià)等。土地總價(jià)格指宗地整體價(jià)格。單位面積價(jià)格指每單位面積的土地價(jià)格。樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，即是土地總價(jià)格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。他們之間的關(guān)系是樓面地價(jià)=宗地總地價(jià)÷宗地總建筑面積

　　(5)按土地的存在形態(tài)分類分為：

　　生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程定義，生地價(jià)格指在正常市場條件下的，未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整，但已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指在正常市場條件下的，未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整，但已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)建設(shè)，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈地價(jià)格：指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(6)按土地交易的方式分為：

　　拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。拍賣價(jià)格是以拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格。招標(biāo)價(jià)格是以招標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，公民、法人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價(jià)格指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價(jià)格。掛牌價(jià)格是指采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價(jià)格。

　　(7)按土地價(jià)格使用目的分為：

　　買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。土地買賣價(jià)格是對(duì)土地未來年期純收益權(quán)利的交易價(jià)格。租賃價(jià)格即指租賃土地的價(jià)格。抵押價(jià)格：是以土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。課稅價(jià)格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。征地價(jià)格：指國家征用集體土地而給予的補(bǔ)償金額。

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