2011年土地估價(jià)師備考：綜合地價(jià)測(cè)算

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算指導(dǎo)性意見(暫行)

　　一、概念及內(nèi)涵

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)(以下簡(jiǎn)稱征地區(qū)片價(jià))是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

　　征地區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。

　　例題：根據(jù)《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)測(cè)算的分區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)是征地補(bǔ)償中的(　)　。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.指導(dǎo)價(jià)格

　　B.執(zhí)行價(jià)格

　　C.參考價(jià)格

　　D.最低保護(hù)價(jià)格

　　答案：B

　　解析：法規(guī)考核點(diǎn)。征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征地區(qū)片價(jià)作為征地補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下不設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系;確需設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。

　　二、基本原則

　　(一)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價(jià)要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)和未來(lái)發(fā)展的需要。

　　(二)同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

　　(三)協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價(jià)不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)相互銜接。

　　(四)公開聽證原則。根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　(一)征地區(qū)片價(jià)作為征地補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下不設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系;確需設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。

　　(二)一個(gè)市(縣)的征地區(qū)片價(jià)原則上控制在4～6個(gè)級(jí)別。

　　(三)征地區(qū)片價(jià)應(yīng)設(shè)定對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測(cè)算范圍;

　　2.劃定區(qū)片;

　　3.測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià);

　　4.對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整;

　　5.測(cè)算結(jié)果聽證和修改;

　　6.確定征地區(qū)片價(jià);

　　7.整理與編制成果。

　　五、區(qū)片的劃定?

　　(一)有農(nóng)用地定級(jí)成果市(縣)的區(qū)片劃定

　　已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》完成農(nóng)用地定級(jí)工作的市(縣)，在農(nóng)用地級(jí)別的基礎(chǔ)上，按照《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》?國(guó)土資發(fā)[2004]238號(hào)　的精神，考慮人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對(duì)農(nóng)用地級(jí)別進(jìn)行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片。?

　　(二)沒有農(nóng)用地定級(jí)成果市(縣)的區(qū)片劃定

　　沒有開展農(nóng)用地定級(jí)工作的市(縣)，可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位等因素對(duì)基本單元進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和調(diào)整，劃定區(qū)片。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.對(duì)基本單元綜合評(píng)價(jià)應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供需關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權(quán)重。

　　2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定;需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

　　3.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)和其他資源保護(hù)區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍。

　　六、測(cè)算方法

　　征地區(qū)片價(jià)可采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進(jìn)行測(cè)算，也可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況采用其他合適的方法進(jìn)行測(cè)算。征地區(qū)片價(jià)原則上應(yīng)在兩種或者三種方法測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。

　　(一)農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法

　　征地區(qū)片價(jià)以農(nóng)地價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)慮人均耕地?cái)?shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。

　　(二)征地案例比較測(cè)算法

　　根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比較確定征地區(qū)片價(jià)。

　　4.計(jì)算征地區(qū)片價(jià)。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.征地案例要選擇近三年之內(nèi)發(fā)生的征地項(xiàng)目。

　　2.征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價(jià)的設(shè)定內(nèi)涵一致。

　　3.對(duì)征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。

　　(三)年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法

　　根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)確定征地區(qū)片價(jià)。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)調(diào)查前三年產(chǎn)值確定。

　　2.土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)，應(yīng)根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，并考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

　　七、驗(yàn)證和調(diào)整

　　征地區(qū)片價(jià)初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進(jìn)行比較和驗(yàn)證，測(cè)算的征地區(qū)片價(jià)低于現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，需要進(jìn)行調(diào)整。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平通過(guò)對(duì)近期征地樣點(diǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到。

　　2.農(nóng)民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的農(nóng)村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結(jié)合實(shí)地樣點(diǎn)調(diào)查資料確定;失地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。

　　3.征地區(qū)片價(jià)須折算成年度收益后，才能與農(nóng)民現(xiàn)有生活水平相比較。

　　4.征地區(qū)片價(jià)要與周邊地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

　　八、聽證和驗(yàn)收

　　根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源部門綜合平衡，評(píng)審驗(yàn)收。

　　九、測(cè)算成果要求

　　提交結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。

　　例題：《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算指導(dǎo)性意見(暫行)》規(guī)定，征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的基本原則包括(　)。

　　A.主導(dǎo)性原則

　　B.適當(dāng)從高原則

　　C.適當(dāng)從低原則

　　D.協(xié)調(diào)平衡原則

　　E.公開聽證原則

　　答案：ABDE

　　解析：征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的基本原則包括：(一)主導(dǎo)性原則。(二)適當(dāng)從高原則。(三)協(xié)調(diào)平衡原則。(四)公開聽證原則。

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