2011年土地估價師備考：綜合地價測算

　　征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見(暫行)

　　一、概念及內涵

　　征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據(jù)地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。

　　征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。

　　例題：根據(jù)《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》的有關規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內測算的分區(qū)片征地綜合補償標準。該標準是征地補償中的(　)　。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.指導價格

　　B.執(zhí)行價格

　　C.參考價格

　　D.最低保護價格

　　答案：B

　　解析：法規(guī)考核點。征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據(jù)地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應一并公布。

　　二、基本原則

　　(一)維護被征地農民合法權益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。

　　(二)同地同價原則。在同一區(qū)片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

　　(三)協(xié)調平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當?shù)卦鞯匮a償標準，省級行政區(qū)域內各市縣的征地區(qū)片價應相互銜接。

　　(四)公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　(一)征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應一并公布。

　　(二)一個市(縣)的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。

　　(三)征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍;

　　2.劃定區(qū)片;

　　3.測算區(qū)片綜合地價;

　　4.對區(qū)片綜合地價進行驗證和調整;

　　5.測算結果聽證和修改;

　　6.確定征地區(qū)片價;

　　7.整理與編制成果。

　　五、區(qū)片的劃定?

　　(一)有農用地定級成果市(縣)的區(qū)片劃定

　　已經根據(jù)《農用地定級規(guī)程》完成農用地定級工作的市(縣)，在農用地級別的基礎上，按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》?國土資發(fā)[2004]238號　的精神，考慮人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區(qū)片。?

　　(二)沒有農用地定級成果市(縣)的區(qū)片劃定

　　沒有開展農用地定級工作的市(縣)，可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區(qū)片。

　　注意事項：

　　1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供需關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

　　2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定;需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

　　3.基本農田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和其他資源保護區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。

　　六、測算方法

　　征地區(qū)片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數(shù)等方法進行測算，也可以根據(jù)本地區(qū)實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區(qū)片價原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

　　(一)農地價格因素修正測算法

　　征地區(qū)片價以農地價格為基礎，同時慮人均耕地數(shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進行修正。

　　(二)征地案例比較測算法

　　根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區(qū)片價。

　　4.計算征地區(qū)片價。

　　注意事項：

　　1.征地案例要選擇近三年之內發(fā)生的征地項目。

　　2.征地案例的可比內涵要與征地區(qū)片價的設定內涵一致。

　　3.對征地案例的比較修正應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

　　(三)年產值倍數(shù)測算法

　　根據(jù)年產值倍數(shù)分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區(qū)片價。

　　注意事項：

　　1.區(qū)片土地年產值依據(jù)統(tǒng)一年產值標準或者通過調查前三年產值確定。

　　2.土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)，應根據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定，并考慮當?shù)亟洕l(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

　　七、驗證和調整

　　征地區(qū)片價初步結果必須與現(xiàn)行征地補償水平和被征地農民現(xiàn)有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區(qū)片價低于現(xiàn)行征地補償水平和農民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農民社會保障費用的，需要進行調整。

　　注意事項：

　　1.現(xiàn)行征地補償水平通過對近期征地樣點調查統(tǒng)計得到。

　　2.農民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計部門的農村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結合實地樣點調查資料確定;失地農民的社會保障費用根據(jù)當?shù)厣鐣洕l(fā)展水平確定。

　　3.征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農民現(xiàn)有生活水平相比較。

　　4.征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補償標準相銜接。

　　八、聽證和驗收

　　根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。

　　九、測算成果要求

　　提交結果報告和技術報告。

　　例題：《征地統(tǒng)一年產值標準測算指導性意見(暫行)》規(guī)定，征地統(tǒng)一年產值標準測算的基本原則包括(　)。

　　A.主導性原則

　　B.適當從高原則

　　C.適當從低原則

　　D.協(xié)調平衡原則

　　E.公開聽證原則

　　答案：ABDE

　　解析：征地統(tǒng)一年產值標準測算的基本原則包括：(一)主導性原則。(二)適當從高原則。(三)協(xié)調平衡原則。(四)公開聽證原則。

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