2011年土地估價師備考：年產值標準測算

　　附件1： 征地統(tǒng)一年產值標準測算指導性意見(暫行)

　　一、概念及內涵

　　征地統(tǒng)一年產值標準是在一定區(qū)域范圍內(以市、縣行政區(qū)域為主)，綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

　　統(tǒng)一年產值標準是計算征地補償費用的主要依據(jù)。征地補償費用在統(tǒng)一年產值標準的基礎上，根據(jù)土地區(qū)位、當?shù)剞r民現(xiàn)有生活水平和社會經濟發(fā)展水平、原征地補償標準等因素確定相應的土地補償費和安置補助費倍數(shù)進行計算。

　　統(tǒng)一年產值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償和國有農用地補償測算可參照執(zhí)行。

　　二、基本原則

　　(一)主導性原則。選擇主導的地類和耕作制度進行測算，用主導農用地收益反映測算范圍內的農用地客觀收益。

　　(二)適當從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農作物產值測算的同時，適當考慮改進生產方式、增加科技投入等提高土地收益。

　　(三)協(xié)調平衡原則。考慮土地等級狀況，與當?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價水平相協(xié)調，與原征地補償標準相銜接。

　　(四)公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　(一)統(tǒng)一年產值標準分兩個層次制訂，一是市(縣)統(tǒng)一年產值標準，以市(縣)行政區(qū)域為基本單元制訂;二是市(縣)內分區(qū)域年產值標準，把市(縣)劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產值標準。

　　(二)市(縣)統(tǒng)一年產值標準為控制性標準，在省內進行綜合平衡;市(縣)分區(qū)域年產值標準在市(縣)統(tǒng)一年產值標準的基礎上形成。

　　(三)分區(qū)域年產值標準不設地塊修正體系。

　　(四)統(tǒng)一年產值標準應設定基準時點，一般3～5年調整一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍;

　　2.確定主導耕作制度和主要農作物年產量;

　　3.確定主要農作物價格和年產值;

　　4.確定市(縣)統(tǒng)一年產值標準;

　　5.確定市(縣)分區(qū)域的統(tǒng)一年產值標準。

　　五、主導耕作制度和主要農作物年產量的確定

　　(一)主導耕作制度的確定

　　主導耕作制度包括土地主要復種方式和主要農作物種類。其中，主要土地復種方式根據(jù)土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類在土地復種方式的基礎上根據(jù)種植面積進行判斷。

　　注意事項：

　　1.確定主要土地復種方式時，如果某種復種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內耕種土地的60%，可以確定該復種方式為主要復種方式;如果市(縣)范圍內具有一種以上主要復種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復種方式。

　　2.確定主要農作物種類時，如果某一種農作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農作物;如果有一種以上主要農作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農作物。

　　3.主導耕作制度還可以通過查閱《農用地分等規(guī)程》附表得到。

　　(二)主要農作物年產量的確定

　　主要農作物年產量為其前三年產量的平均值，農作物年產量數(shù)據(jù)通過抽樣調查采集。

　　注意事項：

　　1.在具體調查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農用地的附加收入(如養(yǎng)殖、間作和多種經營等)、種植成本以及災害情況等進行調查，便于數(shù)據(jù)分析處理。

　　2.農作物年產量數(shù)據(jù)要按照三個年份、復種類型和農作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。

　　六、主要農作物價格和年產值的確定

　　(一)主要農作物價格的確定

　　主要農作物價格在調查市場價格和國家收購價格的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。

　　注意事項：

　　1.市場價格在調查主要農作物年產量同時，采用抽樣的方式調查;國家收購價格通過查閱相關統(tǒng)計資料得到。

　　2.主要農作物價格數(shù)據(jù)要按照價格類型、復種類型和農作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。

　　(二)主要農作物年產值的確定

　　主要農作物年產值為主要農作物平均年產量與平均價格的乘積。在具有一種以上農作物組合和復種方式的情況下，采用加權平均方法計算。

　　七、市(縣)統(tǒng)一年產值標準的確定

　　市(縣)統(tǒng)一年產值在主要農作物年產值的基礎上，根據(jù)土地附加收益情況(其他種植、養(yǎng)殖等多種經營)適當向上調整后確定。

　　八、分區(qū)域統(tǒng)一年產值標準的確定

　　分區(qū)域統(tǒng)一年產值標準在市(縣)統(tǒng)一年產值標準的基礎上通過區(qū)域條件修正測算確定。

　　各地可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農作物類別以及多種經營水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。

　　九、聽證和驗收

　　根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，統(tǒng)一年產值標準必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門評審驗收，綜合平衡。

　　十、成果要求

　　提交結果報告和技術報告。

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