2011年土地估價師備考：企業(yè)改革1

　　第七部分　國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(國土資發(fā)[1999]433號)

　　一、提高認識，轉(zhuǎn)變觀念，積極為國有企業(yè)改革和發(fā)展服務

　　各級人民政府土地行政主管部門要充分認識合理處置土地資產(chǎn)對促進國有企業(yè)改革的重大意義。要從有利于搞活整個國有經(jīng)濟，促進國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組，推動企業(yè)科技進步出發(fā)，盤活和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)，積極參與和支持國有企業(yè)改革工作。要與企業(yè)改革的主管部門建立工作聯(lián)系制度，及時了解企業(yè)改革和發(fā)展的進度與要求，遵循“明晰產(chǎn)權(quán)、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類型、合理處置、規(guī)范管理、促進發(fā)展”的原則，進一步加大土地資產(chǎn)管理力度。

　　二、區(qū)分類型，合理處置，完善土地資產(chǎn)配置體系，促進國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組

　　國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采用不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。

　　(一)在涉及國家安全的領域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域，國有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。

　　(二)對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(入股)方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

　　(三)對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);也可分割出與企業(yè)凈負債額相當?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地，參與企業(yè)整體拍賣和兼并，剩余土地，購買方或兼并方有優(yōu)先受讓權(quán)和承租權(quán)。

　　(四)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

　　對其他采用成熟技術進行產(chǎn)品更新和技術改造的國有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術改造，并參照技改貸款方式進行管理。

　　(五)各項土地資產(chǎn)配置政策涉及的具體行業(yè)劃定和土地收益使用管理辦法，由我部分別商國家經(jīng)貿(mào)委、財政部確定。

　　三、明確土地權(quán)益，量化土地資產(chǎn)，理順財產(chǎn)關系，加強土地資產(chǎn)運營監(jiān)管

　　將國有企業(yè)改革和發(fā)展與完善土地資產(chǎn)處置方式、明確土地權(quán)益相結(jié)合，降低企業(yè)改革成本，促進國有企業(yè)綜合運用多種方式實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。

　　(一)深化土地使用制度改革，完善和協(xié)調(diào)出讓、租賃、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營等不同處置方式之間的權(quán)責關系，降低國有企業(yè)土地資產(chǎn)配置的直接成本。國有企業(yè)改革時，可按規(guī)定自主選擇土地資產(chǎn)處置方式，鼓勵以貨幣、資本、股本等多種形態(tài)綜合實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。

　　(二)土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資(入股)方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。

　　(三)進一步明確國家作價出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的權(quán)益。以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價;以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資(入股)、租賃，或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。

　　(四)國有土地資產(chǎn)進入企業(yè)資產(chǎn)的財務處理及土地資產(chǎn)監(jiān)管辦法，由我部商財政部確定。在有關規(guī)定出臺前，各地可指定專門機構(gòu)進行土地資產(chǎn)管理，有關規(guī)定出臺后，再按統(tǒng)一辦法進行財務處理及資產(chǎn)監(jiān)管。

　　四、發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)負擔，促進國有企業(yè)減債脫困和安置職工

　　優(yōu)化國有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、減輕企業(yè)負擔要與調(diào)整用地結(jié)構(gòu)有機結(jié)合，采取有效措施，鼓勵國有企業(yè)充分利用和盤活現(xiàn)有建設用地，促進國有企業(yè)減債、脫困和集約利用土地。

　　(一)為減輕企業(yè)負擔，國有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地;改革后的企業(yè)用地符合《劃撥供地項目目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國有和集體企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用。

　　(二)根據(jù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對土地利用的不同要求，進一步細化配置土地權(quán)利，降低用地成本。國有企業(yè)因鋪設地上、地下管線等需要通過集體土地或其他單位、個人使用的國有土地的，可以通過設定土地他項權(quán)利的方式，保證企業(yè)正常生產(chǎn)運營。只對因行使特定的土地他項權(quán)利而對土地所有者、使用者造成的損失給予相應補償。

　　(三)經(jīng)土地行政主管部門批準，非上市國有企業(yè)可將其原使用的劃撥土地通過土地交易場所轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可由土地行政主管部門收購儲備或優(yōu)先安排租賃、出讓，土地收益設立專戶，專項用于企業(yè)增資減債和結(jié)構(gòu)調(diào)整。在規(guī)劃許可的前提下，允許非上市國有企業(yè)在其原用地范圍內(nèi)自行提高土地利用率。

　　(四)國有及國有控股企業(yè)參與股票配售的，經(jīng)土地行政主管部門批準，可以將原使用的劃撥土地作價后注入企業(yè)，作為國有資本，用于認購配售的股票。

　　(五)國有企業(yè)破產(chǎn)時，其原使用的劃撥土地可由市、縣人民政府組織出讓，變現(xiàn)資金設立專戶，優(yōu)先用于職工安置。已設立破產(chǎn)企業(yè)職工安置資金專戶的城市，破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地出讓收益可全部納入專戶，按規(guī)定統(tǒng)一用于城市內(nèi)破產(chǎn)企業(yè)職工安置。

　　五、明確供地政策，完善土地市場，為國有企業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件

　　明確建設用地供應政策和外商投資企業(yè)用地政策，提供土地交易場所，加強中介機構(gòu)管理，為國有企業(yè)改革和發(fā)展營造有利的外部條件。

　　(一)加強土地利用規(guī)劃和計劃管理，控制建設用地增量，嚴格執(zhí)行供地目錄，制止不合理的重復建設。對列入《禁止供地項目目錄》項目，一律不得提供建設用地;對列入《限制供地項目目錄》的用地，要從嚴控制，不符合用地條件的，也不得提供建設用地。

　　(二)進一步明確外商投資企業(yè)用地政策，鼓勵國有企業(yè)合理利用外資“嫁接改造”。國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡以出讓、租賃、國家作價出資(入股)方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場地使用費;凡符合《劃撥供地項目目錄》的，經(jīng)土地行政主管部門批準，可按劃撥方式用地。

　　(三)國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應到市、縣土地行政主管部門設立的土地交易場所掛牌交易，以增加交易機會，減少交易成本;對有多個需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標拍賣，提高國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地的收益。

　　(四)土地評估中介機構(gòu)要與政府部門徹底脫鉤，要加強行業(yè)自律，整頓行業(yè)秩序，規(guī)范中介行為，為國有企業(yè)改革和發(fā)展提供公平、公正的中介服務。

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