2011年土地估價師備考：土地資產(chǎn)處置

　　第三部分　關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知(國土資發(fā)[2001]44號)

　　一、以土地估價報告?zhèn)浒溉〈恋毓纼r結(jié)果確認(rèn)審批

　　改革土地估價確認(rèn)管理，取消確認(rèn)審批，建立土地估價報告?zhèn)浒钢贫取Ｆ髽I(yè)改制需要進(jìn)行土地估價的，應(yīng)由企業(yè)自主選擇土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。土地行政主管部門不再對土地估價結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。企業(yè)改制上報的土地估價報告，只要格式規(guī)范、要件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。

　　企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，不再進(jìn)行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)委托進(jìn)行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地估價報告應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。

　　土地估價中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要與政府主管部門徹底脫鉤，按照“客觀、真實、公正”的要求，獨立進(jìn)行估價業(yè)務(wù)活動，對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任，并定期將業(yè)績清單上報土地行政主管部門備案，接受監(jiān)督。

　　市、縣人民政府土地行政主管部門要定期公布當(dāng)?shù)氐钠錅?zhǔn)地價和標(biāo)定地價，并提供地價查詢服務(wù)，為社會和企業(yè)認(rèn)定估價結(jié)果提供參考依據(jù)。

　　例題：從事土地評估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任，但是要及時將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單報國土資源管理部門備查并接受監(jiān)督。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：√

　　解析：法規(guī)考核點。從事土地評估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須與政府主管部門徹底脫鉤，按照“獨立、客觀、公正”的要求，獨立進(jìn)行土地估價業(yè)務(wù)活動，對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任，并及時將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單上報土地行政主管部門備查，接受監(jiān)督。

　　例題：為了保證國有資產(chǎn)不流失，須由國土資源管理部門向企業(yè)推薦土地估價機(jī)構(gòu)對改制企業(yè)的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：法規(guī)考核點。以土地估價報告?zhèn)浒溉〈恋毓纼r結(jié)果確認(rèn)審批。改革土地估價確認(rèn)管理，取消確認(rèn)審批，建立土地估價報告?zhèn)浒钢贫?。企業(yè)改制需要進(jìn)行土地估價的，應(yīng)由企業(yè)自主選擇土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。土地行政主管部門不再對土地估價結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。企業(yè)改制上報的土地估價報告，只要格式規(guī)范、要件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。

　　二、明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益

　　企業(yè)原使用的劃撥土地，改制前只要不改變土地用途，可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)依法實行有償使用。

　　為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)是，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標(biāo)的;抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部門核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。

　　例題：企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本評定劃撥土地使用權(quán)價格，其價值作為原土地使用者的權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：法規(guī)考核點。企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。

　　三、規(guī)范國家作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營處置方式的使用

　　對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資(入股)方式配置土地。

　　土地資產(chǎn)處置方案報批程序如下：

　?、甯闹破髽I(yè)根據(jù)省級以上人民政府關(guān)于授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的批準(zhǔn)文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門申請核準(zhǔn);

　?、嫱恋刭Y產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土`地估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并依據(jù)土地狀況和估價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案;

　?、缙髽I(yè)向市、縣土地行政主管部門申請初審，市、縣土地行政主管部門對土地產(chǎn)權(quán)狀況、地價水平進(jìn)行審查并出具意見;

　　㈣企業(yè)持改制方案、土地估價報告、土地資產(chǎn)處置具體方案和初審意見，到有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門辦理土地估價報告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批。

　?、槠髽I(yè)持處置批準(zhǔn)文件在財政部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記。

　　國土資源部對土地資產(chǎn)處置方案核準(zhǔn)和審批實行集體會審，各地也應(yīng)實行集體決策。審批機(jī)關(guān)要簡化審查內(nèi)容，只對土地權(quán)屬狀況、土地處置方式和地價水平等內(nèi)容進(jìn)行重點審查。初審機(jī)關(guān)不干預(yù)土地資產(chǎn)處置方式。

　　四、加強(qiáng)對土地估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理

　　各級土地行政主管部門要切實轉(zhuǎn)變對土地估價行業(yè)的管理方式，建立抽查制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。各地要定期對土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價報告進(jìn)行隨機(jī)檢查，組織土地估價行業(yè)協(xié)會及有關(guān)老師對被抽查的機(jī)構(gòu)和報告進(jìn)行集體評議，對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應(yīng)進(jìn)行聽證，抽查結(jié)果和處罰決定要向社會公布。

　　對在抽查評議中發(fā)現(xiàn)未與行政機(jī)關(guān)脫鉤并改制而從事中介業(yè)務(wù)、土地估價報告和業(yè)績清單不按規(guī)定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價技術(shù)規(guī)范、弄虛作假評估的機(jī)構(gòu)或個人，要視情節(jié)輕重，分別給予通報、警告、降低資質(zhì)等級、吊銷土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和土地估價師資格證書等處罰。

　　今后，在我部備案的土地估價機(jī)構(gòu)和已報部備案的土地估價報告，由我部組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機(jī)構(gòu)，由省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結(jié)果應(yīng)向我部報告。

　　土地行政主管部門要充分發(fā)揮土地估價師協(xié)會等行業(yè)組織的自律作用，加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作，提高土地估價隊伍的執(zhí)業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)土地估價行業(yè)的健康發(fā)展。

　　改革土地估價結(jié)果確認(rèn)與土地資產(chǎn)處置審批辦法，是土地行政主管部門貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)變政府職能，改革審批制度，加強(qiáng)土地市場監(jiān)督管理，促進(jìn)土地估價行業(yè)發(fā)展的一項重大舉措，各級土地行政主管部門要提高認(rèn)識，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　例題：《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)[2001]44號)規(guī)定，今后，在國土資源部備案的土地估價機(jī)構(gòu)和已報部備案的土地估價報告，由(　)組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機(jī)構(gòu)，由組織抽查，抽查結(jié)果應(yīng)向我部報告。

　　A.國務(wù)院

　　B.國土資源部

　　C.省級土地行政主管部門

　　D.市、縣土地行政主管部門

　　答案： B

　　解析：今后，在國土資源部備案的土地估價機(jī)構(gòu)和已報部備案的土地估價報告，由國土資源部組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機(jī)構(gòu)，由省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結(jié)果應(yīng)向我部報告。

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