2010年管理與法規(guī):土地市場管理2

　　土地市場的管理手段

　　(一)土地利用規(guī)劃與計劃手段

　　1.土地利用規(guī)劃

　　土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段;也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。

　　2.土地利用計劃

　　年度計劃(包括國有土地使用權(quán)出讓計劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。

　　土地使用權(quán)出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進(jìn)行。

　　3.土地用途管制

　　土地用途管制是市場經(jīng)濟(jì)國家廣泛采用的土地利用管理制度。

　　(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。其主要任務(wù)是對土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地數(shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動趨勢。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容

　　(三)土地價格調(diào)控手段

　　土地價格作為土地市場運(yùn)作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段，在土地市場管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調(diào)控是土地市場管理的核心內(nèi)容。對土地市場價格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面：

　　1.建立基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度

　　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是國家建立地價體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國家對地價進(jìn)行管理的重要措施。

　　2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價

　　這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，隨意壓低地價，造成國家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。

　　判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價。 ( R )

　　3.政府對地價上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。

　　當(dāng)出現(xiàn)土地價格暴漲時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價水平、調(diào)整土地供應(yīng)計劃、調(diào)整土地稅收等。

　　4.建立土地交易價格申報制度

　　5.政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為;其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費(fèi);第三，國家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要。

　　(四)土地稅收和金融手段

　　1.稅收手段

　　稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。

　　2.金融手段

　　(五)土地立法和執(zhí)法手段

　　通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運(yùn)行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場管理的最有效手段之一。

　　例題：土地市場的管理手段包括( ABCD )。

　　A.土地利用規(guī)劃與計劃手段

　　B.地籍管理手段

　　C.土地價格調(diào)控手段

　　D.土地稅收和金融手段

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