2010年實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地出讓使用權(quán)的招標(biāo)拍賣

　　土地出讓使用權(quán)的招標(biāo)拍賣，已是本市土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作中的重要手段，但由于少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)招標(biāo)拍賣土地使用權(quán)的原則、做法缺少了解，致使在招標(biāo)拍賣中會(huì)出現(xiàn)一些不按游戲規(guī)則操作的行為，為此，我們專門請(qǐng)教了市房地資源管理局副局長(zhǎng)殷國(guó)元。

　　問：土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣有沒有規(guī)定范圍?

　　答：此項(xiàng)工作以前的有關(guān)規(guī)定我參與了制定，我可以介紹一點(diǎn)情況。土地招標(biāo)拍賣是有規(guī)定范圍的。按照《市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣辦法》規(guī)定：用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行，包括市政府對(duì)工商企業(yè)已注入土地資產(chǎn)的土地改變?yōu)榱愴?xiàng)目用途的，以及以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆愴?xiàng)目用途的，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行。但經(jīng)市政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目，可按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

　　問：怎樣確立招標(biāo)、拍賣地塊?

　　答：區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室根據(jù)分解下達(dá)的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣計(jì)劃和用地性質(zhì)，確立本區(qū)(縣)具體的招標(biāo)、拍賣地塊。這些地塊應(yīng)符合下列條件：一、由規(guī)劃管理部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖;二、由計(jì)劃管理部門明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件;三、有環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等部門的要求。

　　問：怎樣確定招標(biāo)、拍賣地塊底價(jià)?

　　答：底價(jià)由區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室在地塊招標(biāo)拍賣前，委托有資格的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)綜合考慮土地開發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，進(jìn)行招標(biāo)拍賣的底價(jià)評(píng)估，再報(bào)市招標(biāo)拍賣辦公室確認(rèn)。新增土地用地，主要包括征地費(fèi)用等前期費(fèi)用和出讓金。存量建設(shè)用地，主要包括原土地使用人的拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等前期開發(fā)費(fèi)用和出讓金。對(duì)于確定招標(biāo)、拍賣的地塊，由市招標(biāo)拍賣辦公室定期統(tǒng)一向社會(huì)公布。

　　問：招標(biāo)有哪些程序?

　　答：土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?、出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告;2、投標(biāo)人按招標(biāo)公告的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘地塊;3、投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱;4、出讓人在招標(biāo)文件確定的招標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo);5、由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人;6、由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書;7、中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。開標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。

　　問：拍賣有哪些程序呢?

　　答：一般是拍賣前由拍賣人或委托拍賣人發(fā)布拍賣公告。競(jìng)買人在拍賣前提出競(jìng)買申請(qǐng)。競(jìng)買人按拍賣公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理登記入場(chǎng)手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金。拍賣前，應(yīng)給符合資格的競(jìng)買人發(fā)編號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌。通過公開拍賣，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人獲得出讓地塊的使用權(quán)。之后做法，與招標(biāo)相同，就不再贅述了。

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