實務(wù)基礎(chǔ):土地估價分類

　　一、土地估價分類

　　(一)按土用途大類區(qū)分

　　1、農(nóng)地：耕地、種植養(yǎng)殖用地的估價;

　　2、林地、牧草地、漁地、水源地、水利用地的估價

　　農(nóng)業(yè)用地包括國有和集體所有兩種情況，要分別按其權(quán)利性質(zhì)、依據(jù)國家農(nóng)用地定級估價的規(guī)范和相關(guān)專業(yè)規(guī)范進行評估。

　　3、建設(shè)用地：商業(yè)用地(商場、店鋪、大賣場、供銷合作社)、金融保險用地、旅館酒店用地、娛樂用地、辦公用地、居住用地(公寓、獨幢住宅)、工業(yè)用地(普通工業(yè)、都市工業(yè)、)、文化、教育、體育、科技、衛(wèi)生用地、交通用地(倉儲用地)、綜合用地估價

　　4、采礦業(yè)用地

　　(二)建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類

　　1、生地估價

　　生地指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地。一般指不具備直接進行項目建設(shè)條件的土地,通常是成片土地，多為農(nóng)地或者荒地。

　　生地價格一般應(yīng)不含土地基礎(chǔ)設(shè)施配套和開發(fā)費用。

　　建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類

　　2、熟地估價

　　熟地指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、具備建設(shè)條件的土地。一般指完成了房屋拆遷、土地平整的土地。

　　熟地價格一般應(yīng)包含土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和地上房屋的拆遷安置和土地平整費用。

　　3、毛地估價毛地指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的土地。但基礎(chǔ)設(shè)施配套的程度不一定相同。

　　毛地要根據(jù)實際具備的土地開發(fā)程度估價，其價格一般不含地上房屋動拆遷補償費用。

　　建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類

　　4、宗地估價

　　指具體某一宗土地的價格評估。宗地估價要根據(jù)宗地具體的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件和土地開發(fā)程度確定價格內(nèi)涵，根據(jù)合法用途和規(guī)劃參數(shù)，選擇適當?shù)脑u估方法：成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法。

　　建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類

　　5、成片開發(fā)土地估價

　　5.1成片開發(fā)土地的概念

　　成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè);或者進而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。

　　5.2成片開發(fā)土地的價格內(nèi)涵及估價方法特點

　　成片開發(fā)土地的價格要根據(jù)成片開發(fā)土地的狀態(tài)確定。評估中要注意：

　　(1)規(guī)劃：包括總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃

　　(2)凈地率：包括規(guī)劃道路、綠化和公建設(shè)施用地、可出讓土地面積等

　　(3)估價方法：根據(jù)規(guī)劃和開發(fā)前景，采用成本法、假設(shè)開發(fā)法綜合評估。有條件的可采用市場比較法，但要求成片開發(fā)的性質(zhì)相似。

　　(三)按權(quán)利性質(zhì)分類

　　1、土地使用權(quán)(集體所有土地使用權(quán)、國家所有土地使用權(quán))估價

　　土地使用權(quán)價格是在一定期限內(nèi)土地的使用、收益權(quán)利形成的價格。其中集體土地使用權(quán)是所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地，其流轉(zhuǎn)受到一定的限制。在土地使用權(quán)取得的過程中發(fā)生的費用可能也不盡相同，評估時要根據(jù)實際情況評估。

　　國有土地使用權(quán)出讓價格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場(一級市場)上形成的公開市場價格或者是土地使用權(quán)出讓金。

　　國有土地使用權(quán)出讓的估價方法

　　(1)一般應(yīng)采用基準地價修正法進行評估?；鶞实貎r修正法需要一個完整的修正體系，包括：期日修正(基準地價對應(yīng)的時點與估價期日地價水平比較修正)、容積率修正、區(qū)域因素與個別因素修正，可能還需要用途修正(當宗地用途不在基準地價用途劃分之列時)。

　　(2)可采用市場比較法。包括交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正。但要特別注意比較案例與估價對象在價格內(nèi)涵上可能不一致，例如，有的成交價是熟地樓面價,有的是毛地價，有的只是出讓金，在應(yīng)用市場比較法之前，應(yīng)該進行統(tǒng)一化處理。

　　另要注意，一些地方土地出讓的附帶優(yōu)惠政策和附加條件，在選取案例時要謹慎。

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