利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

　　利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

　　基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格;然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益;再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。

　　計(jì)算公式：

　　a-B?(r2+d)=L?r1

　　L= a-B(r2+d)/ r1= a1/ r1

　　式中： L――土地價(jià)格;

　　a――建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d);

　　B――建筑物的價(jià)格(依其他方法求得);

　　r1――土地還原率;

　　r2――建筑物還原率;

　　d――建筑物折舊率;

　　a1――土地的純收益

　　例題1

　　某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為1300元/平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元/平方米，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。

　　注意：1.該物業(yè)為自營(yíng)物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn);

　　2.總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日(鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。

　　解：1.年經(jīng)營(yíng)收人=6000萬元

　　2.年須扣除總費(fèi)用：

　　(1)銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬元

　　(2)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000×6%=360萬元

　　(3)商品銷售稅金及附加=6000×8.5%=510萬元

　　(4)房屋年折舊

　　折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，

　　房屋重置價(jià)=1500×15000=2250萬元

　　年折舊額=2250/39=57.69萬元

　　已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

　　(5)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=6000×10%=600萬元

　　年須扣除總費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69萬元

　　3.房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.3l萬元

　　4.房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率

　　=(2250-57.69×4)×8%

　　=161.54萬元

　　5.土地年純收益=472.3l-161.54=310.77萬元

　　6.求該地塊于2005年7月1日價(jià)值

　　土地使用權(quán)終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年

　　土地使用權(quán)價(jià)格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]=4505.62萬元

　　土地單價(jià)=9011元/平方米

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