實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地估價(jià)供需原則

　　土地估價(jià)供需原則

　　在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過(guò)需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng);②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：

　　(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。

　　(2)替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。尤其在我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來(lái)發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來(lái)，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)的。

　　例題：一定條件下，( )是影響地價(jià)的主要方面。

　　A.成本

　　B.供給

　　C.需求

　　D.收益

　　答案：B供給

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