實務(wù)基礎(chǔ):土地估價供需原則

　　土地估價供需原則

　　在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭;②同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。土地需求與供給的特點如下：

　　(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。

　　(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。在進行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

　　例題：一定條件下，( )是影響地價的主要方面。

　　A.成本

　　B.供給

　　C.需求

　　D.收益

　　答案：B供給

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