劃撥土地評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)的探討

　　(一)評(píng)估劃撥土地面臨的尷尬

　　劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。出讓金的高低是由多因素決定的，而使用劃撥土地因沒交出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。在對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)最常用的是采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，這似乎是找到了評(píng)估對(duì)象土地等級(jí)收益和土地開發(fā)程度的參照依據(jù)。約定使用年限是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據(jù)，而劃撥土地一般無約定使用年限，即便參照同一用途的出讓土地最高使用年限，而這個(gè)年限的起始年和訖止年如何確定?確定的依據(jù)是什么?地級(jí)收益也是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據(jù)，劃撥土地因沒支付出讓金而無從反映地級(jí)收益。由于歷史的原因，當(dāng)初劃撥時(shí)缺乏地級(jí)收益的考慮，即便參考基準(zhǔn)地價(jià)等級(jí)價(jià)差，但基準(zhǔn)地價(jià)畢竟是寬泛的平均值，級(jí)差在一個(gè)等級(jí)區(qū)域內(nèi)或相鄰兩個(gè)等級(jí)區(qū)域間并不都呈單調(diào)梯度。容積率也是出讓金定價(jià)的一個(gè)依據(jù)，不管劃撥土地還是出讓土地，其容積率或容積率的調(diào)整雖都須規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)，但劃撥土地仍無從反映容積率對(duì)地價(jià)的影響，即便想?yún)⒄栈鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)容積率影響因素進(jìn)行調(diào)整，但由于上海市的基準(zhǔn)地價(jià)沒有公布配套的容積率調(diào)整規(guī)定，所以在劃撥土地實(shí)際容積率與基準(zhǔn)地價(jià)適用容積率難以吻合時(shí)，常出現(xiàn)地面價(jià)混同于樓面價(jià)。這里的分析是建立在持續(xù)使用的前提下。

　　由于眾多劃撥土地的用途是比較早的年代批準(zhǔn)使用的，新的土地規(guī)劃已列人調(diào)整范圍(如城鎮(zhèn)中心或住宅區(qū)中的工廠已列人搬遷規(guī)劃)，土地用途將變性但規(guī)劃實(shí)施日期難定，按照現(xiàn)在的用途，還是已規(guī)劃尚未實(shí)施的用途評(píng)估?實(shí)踐中一般按照現(xiàn)在的用途評(píng)估。但是評(píng)估目的不同取價(jià)依據(jù)也應(yīng)不同：若規(guī)劃尚未實(shí)施仍持續(xù)使用，雖然所處地級(jí)高的地塊不如地級(jí)低的地塊更適合使用，但也只能按照現(xiàn)在的用途確定取價(jià)依據(jù);若為在原地塊實(shí)施規(guī)劃，應(yīng)從土地所有者和新的土地使用者之間的供求關(guān)系來確定取價(jià)依據(jù);若為原土地使用者搬遷安置，應(yīng)從土地所有者和被搬遷者之間的補(bǔ)償關(guān)系來確定取價(jià)依據(jù)，而與規(guī)劃使用效益無關(guān)。由于同一塊地使用性質(zhì)或使用人發(fā)生變化，為滿足特定的目的取價(jià)依據(jù)應(yīng)是不同的，從而評(píng)估值理應(yīng)不同。

　　(二)統(tǒng)一同一用途土地的使用權(quán)益

　　土地取得方式和土地使用權(quán)的差別不能以使用者的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)來劃分，因?yàn)樗瞧缫暫筒还捏w現(xiàn)，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求和世貿(mào)組織的基本原則。同一用途的土地使用應(yīng)該實(shí)行同一取得方式，劃撥土地的使用范圍應(yīng)該嚴(yán)格按用途統(tǒng)一限定，清理歷史上留下的劃撥土地使用權(quán)，把用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地都改為出讓方式取得，這樣使得土地所有者的權(quán)益、土地使用者間的公平地位，都能得到公正體現(xiàn)。

　　劃撥土地變?yōu)榭辙D(zhuǎn)土地使得土地使用權(quán)性質(zhì)發(fā)生了變化，其出發(fā)點(diǎn)可能是為了增加資產(chǎn)總量，降低資產(chǎn)負(fù)債率，也是體現(xiàn)土地使用權(quán)價(jià)值的一種形式，使有償使用土地資源原則的落實(shí)進(jìn)了一步，但是僅僅是空轉(zhuǎn)且限定在國(guó)有企業(yè)。所有者投資額增加了，經(jīng)營(yíng)者實(shí)際經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)沒變，只是帳面資產(chǎn)增加了，保持和提高資產(chǎn)收益率困難了。因?yàn)槭强辙D(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上只能是長(zhǎng)期投資。土地所有者以土地投資，要比劃撥給土地使用者的進(jìn)步，雖然權(quán)利清晰了，但權(quán)利的實(shí)現(xiàn)仍未解決。

　　(三)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)顯示其為市場(chǎng)所用的尺度

　　由于市場(chǎng)化程度低或難以采用比較法、收益法評(píng)估土地并考慮到采用假設(shè)開發(fā)法不如基準(zhǔn)地價(jià)法容易時(shí)，往往較多的采用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估的一把尺。

　　基準(zhǔn)地價(jià)有其時(shí)效性。在評(píng)估和公布基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)所依賴的土地利用保護(hù)規(guī)劃及其實(shí)施情況、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃及其實(shí)施情況隨著時(shí)間的推移，決定宗地價(jià)值的社會(huì)區(qū)域因素發(fā)生了變化。原來的地級(jí)高低好壞出現(xiàn)了同向不同程度或反向的變化，這時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)不作適時(shí)相應(yīng)調(diào)整，則失去其基準(zhǔn)的意義，反而起了誤導(dǎo)的作用，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)得出的評(píng)估結(jié)果會(huì)與市場(chǎng)比較法產(chǎn)生不應(yīng)有的差異。適時(shí)調(diào)整和公布基準(zhǔn)地價(jià)是公開、公平、公正的市場(chǎng)需要。在土地規(guī)劃管理部門的指導(dǎo)下，組織土地估價(jià)行業(yè)力量，適時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，不光是一項(xiàng)引導(dǎo)正確投資、落實(shí)土地規(guī)劃的有效工作，也是一項(xiàng)提高土地估價(jià)工作質(zhì)量的有益工作。地面價(jià)的升降與容積率的高低是呈同向的，樓面價(jià)的升降與容積率的高低是呈反向的。劃撥土地的容積率因沒有明確規(guī)定，雖然發(fā)生變化須通過規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，但如何對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整?有些地區(qū)在公布基準(zhǔn)地價(jià)的同時(shí)還公布了容積率修正系數(shù)，這為反映土地個(gè)別因素的容積率提供了修正的依據(jù)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)畢竟是一個(gè)較為寬泛的平均的量化指標(biāo)(實(shí)際上相鄰地級(jí)區(qū)域的兩塊宗地的單位地價(jià)差別與基準(zhǔn)地價(jià)可能是反向的)，在實(shí)際應(yīng)用時(shí)盡管可以采取修正，但修正存在較大的隨意性，因此評(píng)估標(biāo)定地價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)的具體化，更具有可操作性。在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上繪制一張標(biāo)定地價(jià)圖，這樣的做法在市場(chǎng)化程度高的城市已出現(xiàn)過，這樣的做法應(yīng)該是受歡迎的。取消了內(nèi)外銷房地產(chǎn)開發(fā)的差別，四年前的上海市基準(zhǔn)地價(jià)也自然消亡了。市場(chǎng)呼喚新的基準(zhǔn)地價(jià)快快登場(chǎng)。

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