撥土地使用權(quán)抵押評估時(shí)應(yīng)注意的問題

　　劃撥土地使用權(quán)抵押評估在城鎮(zhèn)土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復(fù)雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評估時(shí)應(yīng)注意哪些問題呢?

　　遵守土地估價(jià)的一般原則

　　土地使用權(quán)抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級市場后，評估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評估時(shí)，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設(shè)前提之下，評估時(shí)才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　充分考慮評估中的風(fēng)險(xiǎn)

　　劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價(jià)格并不等同于土地的預(yù)期價(jià)格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)性，以保守性評估為指導(dǎo)原則，在測算出預(yù)期土地價(jià)格之后，應(yīng)進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。

　　劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)，所以，評估時(shí)既要為抵押人測算出土地的有效價(jià)值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時(shí)需對抵押物進(jìn)行強(qiáng)制性的清償處理，所以評估測算時(shí)還應(yīng)考慮強(qiáng)制處置和有關(guān)費(fèi)用。評估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費(fèi)用后的價(jià)格，即評估價(jià)格等于市場預(yù)期價(jià)格減去強(qiáng)制處置費(fèi)用。

　　認(rèn)真界定委托評估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮(zhèn)國有企事業(yè)單位，而且獲得劃撥土地的時(shí)間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和城市建設(shè)的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發(fā)生了變化，有的因?yàn)榈缆方ㄔO(shè)帶來商機(jī)而轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因?yàn)樽≌_發(fā)建設(shè)而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。目前這類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續(xù)，造成實(shí)際用途、規(guī)劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時(shí)要參照規(guī)劃資料，根據(jù)土地估價(jià)的有效使用原則，認(rèn)真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價(jià)格，做到既遵循保守估價(jià)的原則，又避免評估結(jié)果失實(shí)。 對土地使用年限不作修正

　　由于劃撥土地沒有土地使用年限的限制，評估時(shí)難以確定土地使用權(quán)價(jià)格在使用年限方面的價(jià)格內(nèi)涵。此時(shí)將地價(jià)界定為無限年期很不妥當(dāng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，價(jià)格源于市場，價(jià)格本身屬于一種市場行為，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的年限可以定義為，規(guī)劃土地用途下以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的法定使用年限，在評估時(shí)不宜進(jìn)行土地使用年限方面的修正。

　　評估結(jié)果應(yīng)包含土地出讓金

　　對于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，有人認(rèn)為不包含土地出讓金的地價(jià)，其實(shí)不能一概而論。劃撥土地使用權(quán)的抵押評估結(jié)果應(yīng)該是包含了土地出讓金的地價(jià)。因?yàn)樵谶M(jìn)行抵押前，抵押人、抵押權(quán)人需與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，在進(jìn)行清償處置時(shí)，法律規(guī)定必須先抵償土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果在計(jì)算中仍然扣減土地出讓金，就意味著雙重扣減，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏低，相對于抵押人來說，則未能充分體現(xiàn)出評估的公平性原則。

　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)抵押評估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞抵押的評估目的，充分考慮抵押的借貸風(fēng)險(xiǎn)，以保守性評估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的法定使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格。具體公式為：

　　土地價(jià)格等于規(guī)劃用途土地在評估期日法定年限的市場預(yù)期價(jià)格×抵押風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)減去清償處置費(fèi)用。

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