實務基礎:土地估價的替代原則

　　替代原則

　　根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定;

　　2.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;

　　3.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。如在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，即在土地估價中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎的。應當注意的是，由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

　　替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關系。因為某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內容之一。

　　在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;而基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區(qū)域內一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。

　　例題：在城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，所遵循的估價原則是( )。

　　A.替代原則

　　B.協(xié)調原則

　　C.貢獻原則

　　D.需求與供給原則

　　答案：A.替代原則

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