實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地估價(jià)的替代原則

　　替代原則

　　根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;

　　2.土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

　　3.土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。如在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價(jià)和條件，通過(guò)與待估地塊進(jìn)行比較來(lái)確定待估地塊價(jià)格，即在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?jiàn)，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

　　例題：在城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，所遵循的估價(jià)原則是( )。

　　A.替代原則

　　B.協(xié)調(diào)原則

　　C.貢獻(xiàn)原則

　　D.需求與供給原則

　　答案：A.替代原則

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