實務(wù)基礎(chǔ):應(yīng)用市場比較法估價

　　應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實例選擇

　　所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：

　　①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%)。

　　②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。

　　③與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);

　　b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;

　?、萁灰装咐仨殲檎＝灰?即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　?、迌r格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場查看)如下：

　　1、交易實例狀況：

　　a座落位置、形狀、地質(zhì);

　　b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價格

　　包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　2、因素選擇

　　估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　?、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。

　?、诔山蝗张c待估宗地的估價期日應(yīng)接近。

　?、圻x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　?、苯灰兹掌?必選)

　　⒉交易情況(必選)

　?、辰灰最愋?必選)

　?、赐恋厥褂媚晗?必選)

　　a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)

　　b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

　　c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

　　d道路通達度(用道路類型、寬度反映)

　　e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

　　f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

　　g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

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