實(shí)務(wù)基礎(chǔ):應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類(lèi)似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇

　　所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落(門(mén)牌號(hào)和宗地號(hào))。比較案例選擇(大于或等于三個(gè))要求：

　?、倥c待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類(lèi)似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò)25%)。

　　②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類(lèi)型細(xì)類(lèi))，如無(wú)用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　?、叟c待估宗地的交易類(lèi)型(價(jià)格類(lèi)型)相同，交易類(lèi)型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類(lèi)型與待估宗地的

　　a：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超過(guò)三年);

　　b：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過(guò)1至2年)，一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò)三年;

　　⑤交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。

　　⑥價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開(kāi)發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)查看)如下：

　　1、交易實(shí)例狀況：

　　a座落位置、形狀、地質(zhì);

　　b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類(lèi)型、價(jià)格水平及種類(lèi)等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類(lèi)型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。

　　2、因素選擇

　　估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素 要與報(bào)告第二部分分析 的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　?、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。類(lèi)型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類(lèi)型的修正(除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例)。

　?、诔山蝗张c待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。

　　③選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　?、苯灰兹掌?必選)

　　⒉交易情況(必選)

　?、辰灰最?lèi)型(必選)

　?、赐恋厥褂媚晗?必選)

　　a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)

　　b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映)

　　c對(duì)外交通便捷度(用距火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、碼頭等距離來(lái)反映)

　　d道路通達(dá)度(用道路類(lèi)型、寬度反映)

　　e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來(lái)反映)

　　f環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度

　　g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

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