土地估價師管理與基礎(chǔ)復(fù)習資料(十一)

　　租賃國有土地使用權(quán)

　　租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級市場，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記;土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權(quán)利登記。

　　1)租賃國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　　①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。

　　依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　A、期限的限制

　　國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　2)租賃國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租

　?、僮赓U國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　一是經(jīng)國有土地所有者代表同意;二是按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　B、權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則，即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負擔負有告知義務(wù)，受讓人負有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。

　　②租賃國有土地使用權(quán)的出租

　　租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。

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