生地價(jià)、熟地價(jià)和土地出讓金的概念

　　土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

　　土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

　　一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”(即完成動(dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣(天然氣)、排雨水、排污水”市政條件的)地塊或?yàn)椤拔逋ㄒ黄健?，即完成土地征用和?dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價(jià)。但“七通“、“五通”不包括項(xiàng)目建設(shè)向有關(guān)部門繳納的住宅建設(shè)配套費(fèi)及市政管線的接入工程費(fèi)用。出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)。

　　另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價(jià)就是政府土地收益部分，不含拆遷部分，也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價(jià)合同里面，所謂毛地價(jià)就是大市政費(fèi)、四源費(fèi)、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費(fèi)和四源費(fèi)。出讓金還有一個(gè)軍隊(duì)土地的問題。1993年，財(cái)政部全軍土地管理局、國(guó)土部有一個(gè)文件，軍隊(duì)土地第一次轉(zhuǎn)讓過程中，政府不收土地出讓金，出讓金全歸部隊(duì)。當(dāng)時(shí)國(guó)土資源部有了一個(gè)文件，四六分。40%是出讓金，60%是大市政、四源費(fèi)。

　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫等建筑物來償還地價(jià)。

　　從商品住宅的價(jià)格構(gòu)成來看，房?jī)r(jià)主要是由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、拆遷平整費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等項(xiàng)構(gòu)成。其中出讓金是國(guó)家作為土地所有者向開發(fā)商收取的一定年限的土地使用費(fèi)。對(duì)于國(guó)家而言，真正在土地上收取的費(fèi)用只是出讓金，而完全的市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)是完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、拆遷平整(當(dāng)有拆遷發(fā)生時(shí))、辦理出讓手續(xù)后的地價(jià)，即所謂的熟地價(jià)。

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