土地估價(jià)師實(shí)務(wù)全真模擬試題(二)

　　? 單選題:

　　1、收益還原法不適宜用于評(píng)估( )用地。

　　A.商業(yè)

　　B.寫(xiě)字樓

　　C.酒店

　　D.學(xué)校

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒(méi)有收益得不動(dòng)產(chǎn)，不適合用收益還原法進(jìn)行計(jì)算。

　　2、房地出租中，( )的費(fèi)用計(jì)算與房屋重置價(jià)無(wú)關(guān)。

　　A.管理費(fèi)

　　B.維修費(fèi)

　　C.保險(xiǎn)費(fèi)

　　D.房屋折舊費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　解析：管理費(fèi)是年租金得2%-5%，與房屋重置價(jià)無(wú)關(guān)。

　　3、一宗土地，目前的純收益為80萬(wàn)元，還原率為6%，若未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬(wàn)元。

　　A.1350

　　B.1533

　　C.1611

　　D.1722

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　解析：

　　1.土地使用年期無(wú)限時(shí)的計(jì)算公式

　　P=a/r±b/r2

　　式中：P、a、r含義同前;

　　b――純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n―1)b。公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

　　4、收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。

　　A.經(jīng)營(yíng)收益

　　B.總收益

　　C.總費(fèi)用與總收益之和

　　D.純收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

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