土地估價(jià)師實(shí)務(wù)全真模擬試題(二)
? 單選題:
1、收益還原法不適宜用于評(píng)估( )用地。
A.商業(yè)
B.寫字樓
C.酒店
D.學(xué)校
標(biāo)準(zhǔn)答案:d
解析:根據(jù)收益還原法的適用范圍,學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動(dòng)產(chǎn),不適合用收益還原法進(jìn)行計(jì)算。
2、房地出租中,( )的費(fèi)用計(jì)算與房屋重置價(jià)無關(guān)。
A.管理費(fèi)
B.維修費(fèi)
C.保險(xiǎn)費(fèi)
D.房屋折舊費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案:a
解析:管理費(fèi)是年租金得2%-5%,與房屋重置價(jià)無關(guān)。
3、一宗土地,目前的純收益為80萬元,還原率為6%,若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元,該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
標(biāo)準(zhǔn)答案:c
解析:
1.土地使用年期無限時(shí)的計(jì)算公式
P=a/r±b/r2
式中:P、a、r含義同前;
b――純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額,如純收益第一年為a,則第二年為a±b,第三年為a±2b,第n年為a±(n―1)b。公式中符號(hào),當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào),遞減時(shí)取減號(hào)。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2, 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
4、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。
A.經(jīng)營收益
B.總收益
C.總費(fèi)用與總收益之和
D.純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案:d
解析:根據(jù)收益還原法的原理,應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。
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