土地估價實務實用輔導資料(八)

　　一、收益還原法應用復習

　　1、利用收益還原法評估土地價格

　　基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價格

　　第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格

　　計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率

　　2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價格

　　基本思路及計算公式與評估土地價格類似

　　3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格

　　基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。

　　4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格

　　采用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

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