土地估價實務實用輔導資料(七)

　　一、1998年采用收益還原法計算題解析(續(xù))

　　(三)、解題步驟

　　(1)選擇計算方法

　　(2)總收益計算(采用客觀收益)

　　(3)出租總費用計算

　　(4)房屋年純收益計算

　　(5)土地純收益計算

　　(6)估價時點土地價格計算

　　注意題目要求的是總地價還是單位地價

　　(四)、難點及常見問題分析

　　(1)難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限

　　(2)常見問題：應試者不考慮估價時點，土地使用權剩余年限取值錯誤

　　二、收益還原法復習

　　1、收益還原法的原理及適用范圍

　　只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價

　　2、收益還原法的估價程序與計算方法

　　(1)計算總收益

　　采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益

　　(2)計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

　　房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。

　　房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：

　　A. 房屋耐用年限

　　B. 房屋耐用年限

　　房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 × 房屋成新度 = 房屋重置價 - 房屋總折舊

　　(3)計算土地純收益

　　房地出租中的土地純收益求?。?/P>

　　土地純收益 = 總收益-總費用-房屋純收益 = 房地純收益?房屋純收益

　　(4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率

　　(5)選擇公式求算地價

　　P――土地價格 a――土地純收益 r――土地還原率 n――土地收益年限

　　該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益