相關(guān)知識:房價與土地成本

　　對房地產(chǎn)發(fā)展商而言，房屋價格的構(gòu)成主要為5部分，即土地成本、建安成本、財務(wù)成本、稅費和利潤。經(jīng)過近十年的市場運行，我地產(chǎn)市場正逐漸走向成熟。相對市場化的部分主要為建安成本，其次包括財務(wù)成本和稅費。如果發(fā)展商內(nèi)部管理比較規(guī)范，不存在機會主義和尋租的空間，則建安成本伸縮的余地很少，這也意味著建筑商的利潤是市場的平均利潤。

　　作為生產(chǎn)資料，土地是不可再生的資源，具有不可替代的特性。由于建國后幾十年來我國一直實行計劃經(jīng)濟體制，并在相當長的時期處于由農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會過渡的階段，為防止土地資源過多地集中于私人手中，出現(xiàn)社會財富和資源的不公平分配，導致嚴重的社會問題，土地資源從未有過真正的市場化。從某種程度而言，這保障了社會的穩(wěn)定，但同時也使得級差地租的形成及土地價格的判斷標準有失科學性，從而成為當前制約房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展最主要的因素之一。

　　土地成本目前存在相當程度的扭曲，這種情形與上世紀80年代末價格雙軌制時期出現(xiàn)的狀況極其類似。這種扭曲主要表現(xiàn)在如下幾方面：

　　(一)因拆遷成本過高導致危改小區(qū)土地成本過高

　　拆遷成本過高的主要原因是我國的拆遷往往不是市場行為，而是政府行為。這就造成一種十分奇特的現(xiàn)象：城區(qū)內(nèi)1平方米危房的拆遷補償已高達10，000元人民幣(指北京――編者加)。該價格明顯不符合市場規(guī)律。

　　實際上，拆遷成本過高意味著通過一種非市場的機制，或者說通過一種政府批準的社會福利機制將新房屋購買者的利益轉(zhuǎn)移給舊房屋的擁有者。它在兩個方面有違社會的公平原則：一方面，它剝奪了部分危舊房居住者愿意接受低拆遷成本改善居住條件的權(quán)利，而不得不等待外在的拆遷安排;另一方面，新房屋消費者被無辜地轉(zhuǎn)嫁了不合理的土地成本。在美國和其他西方發(fā)達國家，城市核心區(qū)的舊房屋通常十分便宜，城市核心區(qū)的空心化使城區(qū)的改造相對容易。國內(nèi)現(xiàn)行的拆遷政策得到了既得利益者――拆遷戶的擁護。但基于拆遷成本過高造成房價過高從而對房屋購買者產(chǎn)生的影響，遠遠不如拆遷補償對拆遷戶的影響那么直接和深遠，所以房屋購買者不會意識到是由于拆遷成本高而導致房價高，從而有不滿情緒。這是典型的制度行為現(xiàn)象。如果體制不改變，未來中國城市的改造將越來越難。

　　(二)土地供應(yīng)渠道不暢，也使土地成本增高

　　由于中國一直處于傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制中，土地資源從政府控制到進入市場的過程中，應(yīng)建立一種很好的機制使土地能以公開、公平的原則進入房地產(chǎn)市場到達房地產(chǎn)開發(fā)商手中。在前幾年的房地產(chǎn)市場運作中，土地資源往往由政府直接以劃撥或出讓的形式給予由政府控制的房地產(chǎn)公司。這些土地資源如果完全由這些公司開發(fā)，以其現(xiàn)有的資金、實力則需很長的周期。難以滿足當前房地產(chǎn)市場迅速增長的需求。由于一級土地市場的不規(guī)范，大量民營或合資的房地產(chǎn)企業(yè)不能以一種合理的方式直接獲得土地資源，不得不從國有的房地產(chǎn)商處獲得土地，這無形中抬高了土地成本。

　　另一方面，由于歷史上大量國有土地被劃撥給某些企事業(yè)單位，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前這些企業(yè)中的一部分效益較差，他們紛紛利用劃撥土地與人合作，進行房地產(chǎn)開發(fā)，這更加劇了房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的無序現(xiàn)象。

　　(三)土地出讓金由非市場因素決定，增加了土地成本

　　由于土地出讓金由評估確認，城市中心的危房區(qū)，其土地出讓金往往并不因其危改拆遷成本高而有所降低。實際上，土地出讓金的高低反映了未來一段時間某一地區(qū)土地潛在的增值能力。設(shè)想一個危房區(qū)，因其過高的土地出讓金而導致無房地產(chǎn)開發(fā)商問津，其增值的潛力何時能實現(xiàn)?所以，繁華地段的土地出讓金高并非合理現(xiàn)象。

　　(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本也影響土地成本

　　一方面，中國普遍存在市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)重復收費的問題。對成片開發(fā)的發(fā)展商而言，除了向政府繳納市政等方面的費用以外，還不得不承擔一些本應(yīng)由政府收繳的稅費支付的市政開發(fā)建設(shè)工程費用。另一方面，政府并未獲得因為某一地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施改善而帶來的外部正效應(yīng)的合理回報。在許多西方國家，政府總是提前控制擬建的高速公路兩側(cè)的土地，以保證政府持有因市政基礎(chǔ)設(shè)施改善連帶的土地升值部分，用以補貼市政建設(shè)費用。

　　解決土地成本過高和土地價格非市場化形成的辦法

　　(一)迅速形成舊房交易市場。危舊房拆遷成本的主要依據(jù)不是政府制定的拆遷價格。而是該地區(qū)同等質(zhì)量舊房屋的市場價格。由于既定的拆遷模式已極大地提高了拆遷戶的預期收入，這就需要輿論和整個社會在政治方面的支持。

　　(二)改變國家將土地以劃撥形式給予房地產(chǎn)開發(fā)商的做法，改由國家進行一級土地開發(fā)后，再以公開、公正、公平的原則以招標或拍賣的方式將土地供應(yīng)市場。一級土地開發(fā)的成本可實行社會化、市場化的監(jiān)控，并對一級土地開發(fā)的市場供應(yīng)實施總量控制。

　　(三)土地出讓金不應(yīng)由評估機構(gòu)確認，應(yīng)以拍賣形式通過市場確認。事實上，只要拆遷成本透明化，通過拍賣確認土地出讓金是最合理的方式。如果土地出讓金必須通過評估確認，那么現(xiàn)行的評估方式也需要改良。

　　(四)城市市政基礎(chǔ)建設(shè)主要由城市政府財政承擔，而不應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負責。同時，政府可以通過土地控制等形式回收市政設(shè)施改善帶來的土地增值部分，并用于補貼市政建設(shè)。

　　就北京房價高的原因，除了前一階段政府大機構(gòu)雄厚的購買力(這種購買力應(yīng)得到各級人大的認可)和建筑市場許可證價格抬高少許建筑成本的因素外，土地成本高是最主要的因素。北京作為我國經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，土地成本高的原因除了勞動力成本較高及級差地租較貴的因素外，主要表現(xiàn)為拆遷成本高、土地一級供應(yīng)機構(gòu)不完善造成的土地價格高和市政費及土地出讓金收取辦法的不盡合理。

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.