估價實務:居住用地估價方法選擇與應用

　　居住用地估價方法選擇與應用

　　1.評估別墅等獨立居住用地，應重點分析;城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

　　2.評估高檔公寓用地，應重點分析：居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。

　　3.評估普通居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。對新開發(fā)土地，可以用成本逼近法。

　　4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應按規(guī)劃用途評估。

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