估價實務:居住用地主要價格影響因素

　　居住用地主要價格影響因素

　　1.一般因素

　　(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經濟發(fā)展的關系、氣候條件、發(fā)生自然災害等的機率等。

　　(2)社會因素：人口數量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等。

　　(3)經濟因素;城區(qū)經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

　　(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。

　　2.區(qū)域因素

　　(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災害的機率等;

　　(2)社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;

　　(3)交通條件：距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

　　(5)經濟發(fā)展水平：區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;

　　(6)行政因素：區(qū)域經濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;

　　(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業(yè)設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。

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