成本逼近法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
成本逼近法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準,并說明其確定的依據(jù)。如有文件依據(jù)的,要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準;沒有文件依據(jù)的,如屬當?shù)匾话阋?guī)定的,要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明,涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的,要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上,分析后進行確定,并說明原因。
(2)明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準,并說明依據(jù)。設(shè)定開發(fā)程度不同,開發(fā)期限可相同,可不相同,但開發(fā)費一定要有差別。開發(fā)程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年,而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。在確定開發(fā)費用時,設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”。但開發(fā)時,如通路,一宗地臨主干道(20~60米寬),水泥路或柏油路;而另一宗地臨土地或砂石路(3~6米寬),同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣,但一定要描述清楚。
(3)有關(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定,要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。
(4)說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時,一定要分析當?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益,如包含其它內(nèi)容,應(yīng)扣除;或?qū)嵲跓o法運用,可不取出讓金,仍用土地增值收益率公式計算。
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?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.
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