收益還原法主要技術參數(shù)確定中應注意的問題

　　收益還原法主要技術參數(shù)確定中應注意的問題

　　(1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益;

　　B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;

　　C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

　　D.忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;

　　已未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

　　(2)總費用中涉及到的項目和條項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.未考慮收益的方式，盲目地確定費用;

　　B.確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準;

　　C.將利息計入總費用中。

　　(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。

　　(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標準。

　　(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定;

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