土地估價理論與方法學(xué)習(xí)-建筑物估價方法1

　　一、建筑物估價概述

　　1、建筑物估價的定義

　　(1)建筑物的基本概念、基本功能

　　(2)建筑物的分類

　　按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)

　　按建筑結(jié)構(gòu)(通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分)，一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu))、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

　　(3)建筑物估價的定義

　　2、建筑物估價的基本原理

　　分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。 3、影響建筑物價格的因素

　　分三類：建筑物重置價(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素

　　4、建筑物價格的特點，共五點

　　5、建筑物估價中的幾個概念

　　(1)房屋建筑成本

　　(2)重建成本：目前的價格、原來的材料和標(biāo)準(zhǔn)

　　(3)重置成本：目前的價格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來

　　(4)應(yīng)計折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的

　　(5)標(biāo)準(zhǔn)房價：同一等級房屋的平均價格

　　(6)建筑工程安裝定額：單位建 筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)

　　(7)建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

　　(8)建筑物殘值

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　　二、建筑物估價方法

　　1、重置價格折舊法(重點)

　　是成本估價法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　(1)基本思路與基本公式

　　建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額

　　或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　(2)房屋建筑物分類，分4類7等

　　(3)重置價格的確定

　　包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。

　　具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。

　　估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。

　　(4)折舊額的計算

　　折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟(jì))

　　確定折舊的方法：

　　A. 新舊程度折舊法

　　B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點內(nèi)容，要記住公式及代表字母)

　　年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

　　n年折舊累計額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

　　= C(1-R)×n/( n+ n’)

　　現(xiàn)值：Pn = C ? C( 1?R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

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