土地估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)-基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1

　　一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則

　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)

　　當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(2)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

　　(3)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路

　　A.評(píng)估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。

　　B.采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租、地價(jià)測算相結(jié)合的形式進(jìn)行。

　　C.根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線。

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)。

　　(2)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(3)不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。

　　(4)城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場交易價(jià)格是土地收益在土地市場中的直接反映。

　　3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路

　　(1)以土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。

　　(2)建立宗地地價(jià)修正體系。

　　4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求

　　六項(xiàng)基本要求

　　5、我國基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價(jià)的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價(jià)資料。

　　(3)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中利用土地的效益資料。

　　二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定

　　(1)兩種劃分方法

　　(2)兩種劃分類型

　　(3)劃分評(píng)估區(qū)域的主要作用

　　(4))劃分評(píng)估區(qū)域的依據(jù)

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的收集與調(diào)查

　　(1)制定資料收集計(jì)劃

　　(2)編制調(diào)查表格

　　(3)人員培訓(xùn)

　　(4)劃分調(diào)查區(qū)

　　(5)確定調(diào)查方法

　　(6)資料收集的一般要求

　　(7)資料收集的途徑

　　(8)地價(jià)調(diào)查資料審核

　　3、資料整理

　　(1)市場交易資料整理(重點(diǎn))

　　A.樣點(diǎn)地價(jià)測算

　　根據(jù)11種市場交易資料評(píng)估地價(jià)。

　　B.樣點(diǎn)地價(jià)的出讓年期修正

　　修正到各類土地法定的最高出讓年限。

　　C. 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正

　　D. 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正

　　E. 樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理

　　包括樣點(diǎn)地價(jià)的分類統(tǒng)計(jì)以及樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的編制。

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