2008年土地估價師案例報告解析三

　　第三部分 土地估價

　　一、估價原則

　　土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經(jīng)常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)：

　　1.替代原則

　　2.預(yù)期收益原則

　　3.需求與供給原則

　　4.變動原則

　　5.綜合分析原則

　　6.多種方法相結(jié)合的原則

　　二、估價方法與估價過程

　　(一)估價方法

　　選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級地，采用基準地價系數(shù)修正法切實可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。

　　建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。

　　(二)估價過程

　　1.基準地價系數(shù)修正法

　　1)基準地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格;基準地價系數(shù)修 正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。

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　　2)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級，住宅為XX級，工業(yè)為XX級。該《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實行。

　　3)XXXX市商業(yè)用地基準地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。

　　采用基準地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi――待估宗地地價P――待估宗地對應(yīng)的基準地價K、y、t、kij、f――宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

　　估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準地價水平1200～1600元/┫.

　　4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

　　①在評估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。

　?、诟鶕?jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)

　　5)確定宗地地價評估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…N)

　　式中

　　k――某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)

　　ki――宗地第i個因素條件下修正幅度(%)

　　N――修正因素個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

　　y――宗地使用年期修正系數(shù);

　　m――待估宗地設(shè)定使用年期;

　　n――基準地價內(nèi)涵確定的土地使用年期;

　　r――土地還原利率，9%。

　　經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《XXXX市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數(shù)為0.98.