2008年土地估價(jià)師案例報(bào)告解析二
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述:
1.土地登記狀況委估宗地為國(guó)有出讓土地,估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)屬于XXXX公司。委估宗地位于XXXX路,根據(jù)委托方提供的有關(guān)材料,2001年XXXX公司取得了證號(hào)為XXXX號(hào)《國(guó)有土地使用證》,土地面積為9542.95┫,其四至狀況為:東:XXXX;南:XXXX;西:XXXX路;北:XXXX路。宗地號(hào)為XXXX,圖號(hào)為XXXX.根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果,估價(jià)對(duì)象處于三級(jí)地。
2.土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓土地,其土地使用權(quán)屬于XXXX公司。2003年2月,XXXX司將土地抵押給銀行。根據(jù)XXXX市中級(jí)人民法院于2003年6月23日(XXXX號(hào))《XXXX省XXXX市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)》宣告XXXX公司破產(chǎn)。至評(píng)估基準(zhǔn)日,委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán),未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。
3.建筑物和地上附著物狀況勘估基準(zhǔn)日,待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟,共4層,建筑結(jié)構(gòu)為框架,竣工時(shí)間為1985年7月,建筑面積為14320┫.容積率為1.5.
二、地價(jià)影響因素分析
(一)一般因素(略)
(二)區(qū)域因素
影響估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。描述如下(略)。
(三)個(gè)別因素
估價(jià)對(duì)象位于XXXX市XXXX路,用地面積為9542.65┫.土地用途為商業(yè)用地,宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨XX路,該宗地距市商服中心為4240m,距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約為1680m,距XXXX火車(chē)站約5320m,距長(zhǎng)途汽車(chē)站約5360m.勘估基準(zhǔn)日,宗地紅線(xiàn)內(nèi)具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場(chǎng)地平整,即“六通二平”的基礎(chǔ)設(shè)施條件,自來(lái)水公司統(tǒng)一供水;排水雨污合流,排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng);供電由XXXX站供電;直撥電話(huà)19部,傳真機(jī)一部,內(nèi)外聯(lián)系方便,自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟,總建筑面積14320┫,容積率1.5.該宗地未來(lái)規(guī)劃用途為商業(yè)用地,周?chē)鸀樯虡I(yè)用地,對(duì)建筑物高度及容積率略有限制。
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