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土地估價理論與方法各章詳解(十九)

更新時間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  三、成本逼近法的應(yīng)用

  1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

  (1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;

  (2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

  (3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析,慎用于市場交易價格。

  2、成本比較法例題

  估價步驟:

  (1)計算土地取得費

  (2)計算土地開發(fā)費

  (3)計算投資利息

  (4)計算開發(fā)利潤

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  (5)計算土地增殖收益

  (6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)

  (7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項修正

  (8)計算土地單價和總價格

  3、常見難點與問題

  (1)新增建設(shè)用地有償使用費計算問題

  該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益,實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式,在成本逼近法中不能算入土地取得費中,雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),但計算時還是需要按照規(guī)定來。

  (2)利息計算錯誤,特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算

  (3)年期修正錯誤

  (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算

  單位的轉(zhuǎn)換方法:元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘15),萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100),

  平方米換算市畝:根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝,其口訣為:加半左移三。舉例:128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半,即128+64=192,再把小數(shù)點左移三位,即為0.192畝。

  市畝換算平方米:根據(jù)1畝=666.67平方米,用口訣“乘以三分之二右移三”。例如:24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4,然后將小數(shù)點向右移三位,即16400平方米(近似值)。

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