土地估價實務(wù)試練習(xí)測試綜合計算題二

　　第二部分 案例綜合分析

　　(共1題，60分，本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題)

　　三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題:

　　l.A宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。(8分)

　　2.B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。

　　請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)?(8分)

　　(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)

　　3.根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)

　　4.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的 土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。

　　請問:(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分)

　　(2)如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)

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