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土地估價實務(wù)試練習(xí)測試綜合計算題一

更新時間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  綜合計算題

  (共2題,每題各叨分,總分叨分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的,要求列出公式;無計算過程,只有計算結(jié)果的不得分,計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題)

  一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 的使用權(quán),出讓年限為50年,根據(jù)規(guī)劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于 資金緊張,該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款,請問該公司最多可貸多少款?

  項目其他有關(guān)資料如下:

  (1)該大樓1~3層為商場,建筑面積為3000平方米,4~15層為辦公樓。

  (2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。

  (3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房,其余部分以出租方式經(jīng)營,預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 為每建筑平方米3000元,同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米,辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。

  (4)經(jīng)過調(diào)查,有關(guān)參數(shù)確定為,房屋出租年經(jīng)營費用中 費為年租金的10%,維修費為租金的8%, 費為建安造價的2‰,稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年,殘值率為2%。另外,當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%,銀行貸款 率為10%

  二、C市的某 擬購進(jìn)A市的宗地H,委托某土地評估機(jī)構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。土地評估機(jī)構(gòu)對委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料,評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時,案例選擇不少于四個)。 開發(fā)程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。

  ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的,表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的,表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度"

  (2)其他資料:A市的地價指數(shù)以1997年為基期,每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準(zhǔn),當(dāng)容積率每升高或降低0.1時,宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。

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