2009年土地估價師《土地估價實務》模擬題五

　　第二題：

　　1、適用公式

　　待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

　　2、計算步驟

　　(1)選擇計算方法：適用市場比較法

　　(2)編制該城市地價指數(shù)表

　　日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　地價指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

　　(3)編制容積率修正系數(shù)表

　　容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0

　　修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145

　　(4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定

　　(5)計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)

　　70年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1

　　50年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6

　　40年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3

　　(6)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)

　　項目 A B C D E

　　區(qū)域因素條件指數(shù) 101 102 101 100 101

　　個別因素條件指數(shù) 102 99 101 98 100

　　(7)計算各交易案例地價修正后的價格

　　交易案 交易形 交易期 年期 容積率 區(qū)域因 個別因 比準

　　例價格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 價格

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　A： 500 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 102.0 96.6 100 101 102

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　B： 600 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

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　　0.6 104.1 99.1 129 102 99

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　C： 950 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 108.3 99.1 137 101 101

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　D：1020 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 110.5 93.3 120 100 98

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　E：1300 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　1.0 113.8 99.1 145 101 100

　　(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價

　　采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價為：

　　(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)

　　第三題：

　　1、解題思路

　　先用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再用重置成本法計算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價格。

　　2、計算公式

　　計算房地產(chǎn)總價的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]

　　計算房屋現(xiàn)值的公式：房屋現(xiàn)值=重置價格-折舊總額

　　3、計算步驟

　　(1)房地年總收益

　　商場年總收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(萬元)

　　寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(萬元)

　　房地年總收益=520.125+613.200=1133.325(萬元)

　　(2)房地出租年總費用

　　年總管理費=1133.325×5%=56.667(萬元)

　　年總維修費=3000×(4000+7500)×8%=276.000(萬元)

　　年總稅費=30×(4000+7500)=34.500(萬元)

　　年保險費=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(萬元)

　　年折舊費=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(萬元)

　　年總費用=445.942(萬元)