2009年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題四
表3-1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1.0 2 3 4 5 6
容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4
4. 確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A3)
待估宗是W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得,設(shè)定土地使用年限為40年,至評(píng)估基準(zhǔn)日,剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)(A4)
根據(jù)此次評(píng)估設(shè)定待估宗的的開(kāi)發(fā)程度,參照《B縣定及與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》中基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)表,確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》是1996年5月經(jīng)A省國(guó)土管理局審核驗(yàn)收后開(kāi)始使用的,調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價(jià)交易資料,經(jīng)分析測(cè)算,地價(jià)上漲了5%,故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7. 確定待估宗地的土地價(jià)格
根據(jù)公式:
宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/平方米)
三、地價(jià)的確定
1. 地價(jià)的確定
對(duì)于待估宗地,分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,其評(píng)估結(jié)果分別為:
成本逼近法:164.6元/平方米
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基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法:185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評(píng)估的結(jié)果,兩種方法所得結(jié)果相差較大,故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來(lái)確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價(jià)格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/平方米)
2. 估價(jià)結(jié)果
待估宗地土地面積:2200.8平方米
單位面積地價(jià):162.6元/平方米
總地價(jià):35.785萬(wàn)元
第四部分 附件
1.委托估價(jià)函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5. 土地估價(jià)師證書復(fù)印件
參考答案:
第一題:
1、計(jì)算方法
根據(jù)題意,適宜采用剩余法估價(jià)
2、測(cè)算公式
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
3、計(jì)算步驟
(1)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=4000×2000×4=3200(萬(wàn)元)
(2)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=2000×2000×4=1600(萬(wàn)元)
(3)總利息=地價(jià)×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結(jié)果含有地價(jià)未知數(shù))
(4)銷售稅費(fèi)=32000000×6%=192(萬(wàn)元)
(5)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=32000000×15%=480(萬(wàn)元)
(6)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)
(7)開(kāi)發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價(jià)等費(fèi)用,必須扣除,并且不能簡(jiǎn)單用減法扣除)
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