2009年土地估價師《土地估價實務(wù)》模擬題六

　　(3)房地年純收益

　　1133.325-445.942=687.383(萬元)

　　(4)目前房地產(chǎn)總價值

　　總價值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬元)

　　(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值

　　重置價格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)

　　房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875×3=3234.375(萬元)

　　(6)目前地價

　　總地價=房地產(chǎn)總價-房產(chǎn)現(xiàn)值=4245.175(萬元)

　　單位地價=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四題：

　　1、答題要點

　　(1) 簡單算術(shù)平

　　(2) 加權(quán)平均法.

　　(3) 直接取市場比較法的評估結(jié)果.

　　(4) 以市場比較法評估結(jié)果為主,以收益還原法做適當(dāng)減價修正.

　　2、答題要點

　　(1) 收集的資料包括:

　?、?國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標(biāo)準文件;②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準;③征地的過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準或耕地占用稅、土地管理費等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕?⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率.

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　　(2) 基本步驟:

　?、?求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償征地稅費等);②確定土地開發(fā)費;③計算利息;④計算土地開發(fā)利潤;⑤計算土地增值收益;⑥計算有限年期土地使用權(quán)價格.

　　3、答題要點

　　(1) 不同點:

　　① A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán),土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關(guān)系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價入股,國家持有國家股,國家持有國家股,土地使用者為股份公司.

　　(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊:

　　A宗地的處置方式:①對國家而言,國家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風(fēng)險較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對企業(yè)而言,不能獲得土地使用權(quán),,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金;③對股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權(quán),可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金,但增加了國家股本.

　　4、答題要點

　　(1) 辦理的手續(xù):

　　① 股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).

　　(2) 評估方法選擇、估價思路及程序”:

　　可在以下方法中選擇兩種:市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法.

　　估價思路(略).

　　市場比較法的估價程序:①選擇市場比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數(shù);⑤求算比準地價.

　　收益還原法估價程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房屋純收益;⑤計算土地純收益;⑥計算土地價格.

　　基準地價系數(shù)修正法估的程序:①確定土地及基準地價;②因素描述及比較分析;③確定修正系數(shù);④計算地價.

　　剩余法估價的程序:①計算房地出租總收益;②計算房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房地產(chǎn)總價格;⑤計算房屋現(xiàn)值;⑥計算土地價格.

　　路線價法評估的程序:①確定路線價;②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數(shù);④計算土地價格.