土地估價師考試試題6土地估價實務試題

　　1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折價174.7萬元隨同轉讓(已扣除)

　　4 下南街口與長江西路相交處

　　1608

　　88

　　547.264

　　舊城改造

　　該費用為拆遷補償費;1992年11月27日

　　5 長江西路150號

　　1787

　　44.4

　　248.461

　　舊城改造

　　該轉讓金為土地轉讓價1992年12月17日

　　6 市文化宮

　　1666.668

　　27.5

　　164.999

　　此為土地補償費1992年11月25日

　　7 涼山路西側

　　1126.5

　　18.5406

　　164.586

　　該轉讓金包括土地征用費16.55906萬元和資金利息1.9870萬元1993年5月13日

　　8 泰山北路8號

　　1400.001

　　230

　　1642.856

　　地上建筑物隨同轉讓1993年7月21日

　　9 岷江西路

　　2647

　　37.5986

　　142.042

　　倉庫

　　92年12月20日轉讓9.4707萬元/畝

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　　10 廬山路與岷江二號路交匯處

　　10000

　　160

　　160

　　辦公商業(yè)

　　生地轉讓1993年6月21日

　　(一)比較樣點的選擇

　　經過對比較樣點的分析，認為樣點1、2、9轉讓價格過低，在對其情況不甚了解的條件下，不宜做為比較案例;樣點3、4、8因為大多是連同地上物一起轉讓，故價格偏高，這里也不宜采用為比較樣本。

　　(二)有效樣本因素比較

　　評估對象土地價格=樣本土地價格×正常情況價格/交易情況價格×估價

　　日期價格/交易當時價格×估價對象區(qū)域影響/交易實例區(qū)域影響

　　×估價對象個別影響/交易實例個別影響

　　=比較樣本土地價格×100/()×()/100×()/100×

　　()/100

　　表二 地塊因素比較表

　　實例與評估對象相比比較因素

　　5

　　6

　　7

　　10

　　土地用途

　　舊城改造

　　辦公商業(yè)

　　基礎設施

　　交差

　　差

　　差

　　生地

　　交通通達度

　　相當

　　相當

　　相當

　　差

　　集聚規(guī)模

　　相當

　　相當

　　相當

　　差

　　距市中心距離

　　較近

　　近

　　近

　　遠

　　交易日期

　　一年前

　　一年前

　　半年前

　　半年內

　　表三 比較因素修正率表

　　比較樣本

　　修正項目

　　5

　　6

　　7

　　10

　　樣本成交價格(元/平方米)

　　248.461

　　164.999

　　164.586

　　160

　　交易情況修正

　　100%

　　100%

　　100%

　　100%

　　區(qū)域因素修正

　　90%

　　95%

　　95%

　　120%

　　個別因素修正

　　100%

　　115%

　　115%

　　120%

　　交易日期修正

　　120%

　　120%

　　110%

　　110%

　　修正價格(元/平方米)

　　268.34

　　216.3

　　197.79

　　253.44

　　注：①因為比較樣本都經過篩選，將畸高畸低樣本刪除，故這里情況正都取100/100。

　　將以上四個比較實例修正后的土地價格進行權數平均后，得到市場比較法測算的土地資產價格每平方米為234元。

　　六、評估結果

　　綜合前面所述各種情況，將兩種評估方法相互參照，最后確定：

　　1.土地價格為每平方米230元。

　　2.××廠國有土地使用權折價入股額為：108319721元人民幣