土地估價師土地估價實務(wù)模擬試題一

　　(一)綜合計算題

　　1.某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產(chǎn)，土地面積6000m2，建筑面積4800m2，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，根據(jù)《保險合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80%進行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70%，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構(gòu)對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構(gòu)搜集了如下可用資料：

　　(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：

　　實例A：1250元/m2

　　實例B：1420元/m2

　　(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的-工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元/m2，可收益年限50年。

　　(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表4-1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。

　　表4-l

　　(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關(guān)稅費)為18萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/km2，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6%，土地開發(fā)利潤率12%，土地增值收益率20%，土地還原利率7%，綜合還原利率8%。

　　2.某甲房地產(chǎn)集團經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1.8km2，進行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30%。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費用為10萬元/畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費用等為1.4億元/km2。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40%、30 9/6，20%。貸款年利率一年期為6%、二年期為7 9/6、三年期為8%;投資利潤率為12%。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r格的20%，土地還原利率為6%。1998年起至2004年地價上漲幅度為每年增長2%。

　　2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000m。的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200m2，耐用年限50年，殘值率為4%。目前該類建筑的重置價格為1800元/m2，建筑物還原利率為8%。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7.42%，請問是否正確?

　　3.某商場于1999年5月以出讓方式取得一宗商業(yè)用地土地使用權(quán)，期限為40年，土地面積4000m2;同年8月開始建設(shè)，2001年11月竣工驗收并辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)城市規(guī)劃，該區(qū)域商業(yè)用地容積率為3，且知商場共7層，地下室與地上一、二層建筑面積均相等，為2000m2;地上3～6層每層建筑面積相等。該商場地上一、二層于2003年11月租出，期限為4年，月租金200元/m2，每年不變;3～5層于2002年11月出租，期限為3年,月租金為1 80元/m2;六層一直空置。2004年5月乙公司以房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押貸款額度一般為總價的60%，問該商場最多可貸款數(shù)為多少?

　　根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提供資料，2004年當(dāng)?shù)赝惿虉龅恼＜冏饨?，一、二層?20元/m2，三、四層為200元/m2，5層以上為160元/m2?？罩寐室话銥?2%，房地產(chǎn)還原利率為8%，貸款年利率為8%。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ闹刂贸杀緸?200元/m2，殘值率為O，耐用年限50年。

　　4.某公司于1998年5月初建成綜合性大廈一棟，土地面積3300m2，已于1996年5月初辦理土地使用權(quán)出讓，出讓年限為50年。建筑容積率為4，1～4層為商場，5～10層為寫寧僂?，F(xiàn)該公司擬于1996年5月取得該宗地土地使用權(quán)，2001年5月初該公司擬與外商合資組建新公司共同經(jīng)營該大廈，請問該大廈用地在2001年5月1日的土地使用權(quán)價格?

　　并求出樓面地價。