土地估價(jià)師考試試題5土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題
2.(本題30分)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
第一部分
一、委托評(píng)估方:××
二、受托評(píng)估方:××
三、評(píng)估目的
××廠作為獨(dú)家發(fā)起人,將其部分資產(chǎn)及人員改制重組為××股份有限公司。該報(bào)告將對(duì)進(jìn)入××股份有限公司的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
四、評(píng)估依據(jù)
1.國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)聯(lián)合頒布的《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》;
2.國(guó)家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行);
3.××廠的《國(guó)有土地使用證》:
五、評(píng)估對(duì)象
1.土地使用權(quán)面積:470955.31平方米;
2.建筑占地面積:307390.29平方米;建筑覆蓋率:65.27%;
3.建筑面積:268087.03平方米,平均容積率:56.92%;
4.用途:工業(yè)生產(chǎn)性用地;
5.開發(fā)狀況:五通一平熟地;
6.座落:xx。
六、評(píng)估價(jià)格類型
工業(yè)生產(chǎn)用地及相關(guān)經(jīng)營(yíng)、管理用地土地使用權(quán)股份價(jià)格。
七、評(píng)估價(jià)格年期
五十年國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。
八、評(píng)估價(jià)格貨幣種類
人民幣。
九、評(píng)估基準(zhǔn)日期
一九九三年十二月三十一日。
十、評(píng)估結(jié)果有效期
自評(píng)估基準(zhǔn)日期起半年。
十一、評(píng)估結(jié)果
1.土地資產(chǎn)總額108319721元人民幣;
大寫:壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整;
2.單位面積價(jià)格:每平方米230元人民幣。
十二、評(píng)估單位及估價(jià)師:××。
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第二部分
一、××廠簡(jiǎn)況
××廠始建于1958年,是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設(shè)備的制造工廠,該廠總占地面積約73萬平方米,廠房建設(shè)面積23萬平方米,職工10175人,下轄14個(gè)分廠及1個(gè)研究所。
二、整體區(qū)位條件
(一)自然地理位置
××廠位于××省××市,其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。
××市是1983年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的省轄市,轄四區(qū)一縣,面積為5953.75平方公里,市中區(qū)面積為1093.18平方公里。××市距××省會(huì)約59公里。
(二)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境
××建市十年來,國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計(jì),1992年全市國(guó)民生產(chǎn)總值76億元,完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元,財(cái)政收入 71883萬元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展,××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略任務(wù)來抓,制定和實(shí)施了一系列促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。 1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元,比上年增長(zhǎng)41.08%。
(三)交通條件
××市的交通條件比較優(yōu)越,連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi),井有若干鐵路支線與主線相連;由市到縣,由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成,公路密度已達(dá)每平方公里115公里。并有已建成的大件公路,進(jìn)而與長(zhǎng)江水運(yùn)相連,交通更加便利。
××廠西靠××鐵路,廠內(nèi)有鐵路專用線連接主要生產(chǎn)廠房和××鐵路,該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過專用鐵路經(jīng)鐵路運(yùn)輸編組站后連接××鐵路。廠區(qū)北側(cè)的××西路為通往××火車北站的必經(jīng)之路,東面的××公路可通往全國(guó)各地,南面的××西路,西面的××路都是××市的主要城市干道。
(四)基礎(chǔ)設(shè)施狀況
××市近幾年投入了大量資金,加速了能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全市主變電容量已達(dá)96.27萬千伏安,電力供應(yīng)充足;程控電話裝機(jī)容量已達(dá) 2.5萬門.2000門9000hz移動(dòng)電話通訊暢通。目前,移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋××市全境。報(bào)刊投遞的機(jī)械化等在不斷完善壯大,可辦理國(guó)際通訊信函,包裹和報(bào)話業(yè)務(wù);××市水源豐富,全市擁有水資源83億立方米?!痢翉S所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施在已基本配套完善,投資環(huán)境良好。
(五)工業(yè)集聚狀況
××市一個(gè)以重型機(jī)械、礦山機(jī)械、發(fā)電設(shè)備等制造為骨干的重要的機(jī)械工業(yè)基地,機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的××聯(lián)合公司,可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機(jī)及水輪發(fā)電機(jī)組。
三、評(píng)估原則
1.以成本逼近法為主?!痢翉S是大型的國(guó)有企業(yè),建廠歷史較長(zhǎng)。以前國(guó)家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種,規(guī)定任務(wù)并且限定銷售價(jià)格,而財(cái)務(wù)核算中不含土地資產(chǎn)的價(jià)值,這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實(shí)行企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)總承包,銷售定價(jià)放開,并且將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制,組建股份制企業(yè),而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍然是建立在原××廠的基礎(chǔ)之上。所以,在進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估過程中,土地資產(chǎn)價(jià)值額占資產(chǎn)額的比重不宜過高。因此,用成本逼近法進(jìn)行評(píng)沽較適宜。
2.用市場(chǎng)資料比較法調(diào)整評(píng)沽結(jié)果。企業(yè)所使用的土地是國(guó)有資產(chǎn),土地資產(chǎn)折價(jià)入股組建股汾制企業(yè),由××廠作為國(guó)有法人股的持有者行使股權(quán)。因此,土地資產(chǎn)的評(píng)估也要使用國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值得以充分體現(xiàn),防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評(píng)估的結(jié)果需要以市場(chǎng)資料加以驗(yàn)證和調(diào)整,以使國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值更接近于現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。
四、運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行評(píng)沽
從土地使用現(xiàn)狀看,評(píng)估土地已經(jīng)為開發(fā)后的熟地,工業(yè)生產(chǎn)所需的基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)開發(fā)完成。因此,這里按工業(yè)用地熟地進(jìn)行評(píng)估,主要包括土地使用權(quán)的取得費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)用兩部分。
(一)土地使用權(quán)取得費(fèi)用
(1)土地征用費(fèi)。包括土地征用補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等,××市一般標(biāo)準(zhǔn)為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬,因?yàn)樵搹S區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分,所以這里按菜地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,每畝2.70萬元。
(2)土地管理費(fèi)。一般按征用費(fèi)的1-3%計(jì)征,但是在實(shí)際工作中均按每畝0.8萬計(jì)算。
(3)耕地占用稅?!痢潦谐菂^(qū)標(biāo)準(zhǔn)一般為每畝8004元;××鄉(xiāng)為7035元。由于××廠廠區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為××市城區(qū)的一個(gè)重要部分,這里按城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)每畝8004元計(jì)算。
(4)糧食附加費(fèi)。每畝按0.37萬元征收。
(5)土地統(tǒng)征代辦費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)。按土地征用費(fèi)的1一3%計(jì),每畝為0.054萬元。
土地使用權(quán)取得(征用)總費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)即每畝為4.72萬元,每平方米約為71元。
(二)土地開發(fā)費(fèi)用
(1)城市配套費(fèi)?!痢潦幸?guī)定,城市配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在城區(qū)鄉(xiāng)內(nèi),企業(yè)用地每畝4萬元,行政事業(yè)用地每畝2萬元;××鄉(xiāng)內(nèi)企業(yè)用地每畝2.5萬元,行政事業(yè)用地每畝1.5萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每畝4萬元。
(2)五通一平費(fèi)?!痢翉S廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經(jīng)達(dá)到五通一平,即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)××市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所對(duì)河?xùn)|新區(qū)開發(fā)費(fèi)用的測(cè)算,每畝土地開發(fā)費(fèi)約為4萬。
(3)開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中,以貸款方式進(jìn)行投資的資金占主要部分,這里以銀行固定資產(chǎn)貸款年利率10.98%計(jì)算。另外,土地開發(fā)的周期往往超過一年,而以總開發(fā)費(fèi)用為計(jì)算利息的基數(shù)時(shí)會(huì)有所重復(fù),這里取前兩項(xiàng)總費(fèi)用的一半做為計(jì)息基數(shù),則一年期開發(fā)利息每畝為0.44萬元。
(4)不可預(yù)見費(fèi)。以前三項(xiàng)的3%計(jì)算,則每畝約為0.25萬元。
因此,土地開發(fā)的總費(fèi)用:(1)+(2)+(3)+(4).即每畝為8.7萬元,每平方米為130.5元。
(三)土地開發(fā)利潤(rùn)
工業(yè)生產(chǎn)使用的土地開發(fā)利潤(rùn)率一般應(yīng)低于商業(yè)或住宅用地,這里取前兩項(xiàng)(一)征用土地總費(fèi)用+(二)土地開發(fā)總費(fèi)用的10%計(jì)算,則土地開發(fā)利潤(rùn)每畝約為1.34萬元,每平方米為20.1元。
綜合前三項(xiàng)各種費(fèi)用,利用成本逼近法評(píng)估的土地資產(chǎn)價(jià)格:(一)+(二)+(三).每畝14.8萬元,每平方米為222元。
五、運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地資產(chǎn),能夠使土地資產(chǎn)價(jià)格更接近于市場(chǎng)價(jià)值。這里先取了十例在××市市中區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例,以便于進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格比較。
表一 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)表
序號(hào)
承讓方
承讓方
地點(diǎn)
土地面積(平方米)
土地轉(zhuǎn)讓金額(萬元)
單位金額(元/平方米)
用途
備注
1 淮河路44號(hào)
6146
30
48.812
工業(yè)
92年10月轉(zhuǎn)讓
2 黃山路
2383.17
35
146.883
倉(cāng)庫(kù)住宅
1991年2月8日
3 華山北路16號(hào)
5730
325.3
568
兼并
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